Grunddienstbarkeiten: Welche gibt es?

Achtung beim Immobilienkauf: Sogenannte Grunddienstbarkeiten räumen Dritten gewisse Rechte an einem fremden Grundstück ein. Welche es gibt und was Grundstückseigentümer und potenzielle Käufer darüber wissen sollten, erfahren Sie hier.

Grunddienstbarkeit: Definition

Eine Grunddienstbarkeit definiert Rechte für Dritte an einem Grundstück. Besonders häufig sind das sogenannte Wegerecht und das Durchfahrtsrecht von Nachbarn, wenn diese ihr Haus „in zweiter Reihe“ gebaut haben und Ihr Grundstück überqueren müssen, um zur Straße zu gelangen. Eine Grunddienstbarkeit kann aber auch angeben, dass der Eigentümer eines Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet. Das Grundstück, das belastet wird, wird als dienendes Grundstück bezeichnet. Das zweite Grundstück, das von diesen Rechten profitiert, wird herrschendes Grundstück genannt.

Wie und wo Grunddienstbarkeiten vereinbart werden

Grunddienstbarkeiten werden immer im Grundbuch des dienenden Grundstücks vermerkt und bleiben auch beim Verkauf der Immobilie erhalten. Das bedeutet für den Kauf einer Immobilie: Nehmen Sie vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags Einsicht in das Grundbuch, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Wollen Sie eine neue Grunddienstbarkeit eintragen lassen, beauftragen Sie einen Notar mit der Formulierung, der Beglaubigung aller Unterschriften und dem Eintrag ins Grundbuch.

Grunddienstbarkeiten: Beispiele für gängige Rechte

• Wegerecht: Der Nachbar darf Ihr Grundstück zu Fuß oder mit dem Auto durchqueren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.
• Leitungsrecht: Es dürfen Strom- und Wasserleitungen über Ihr Grundstück verlegt werden, die zum Nachbargrundstück führen.
• Bebauungsbeschränkung: Das benachbarte Haus darf beispielsweise nur bis zu einer bestimmten Höhe errichtet werden, um nicht dem anderen Eigentümer die Sicht zu verbauen. Auch andere Beschränkungen sind möglich.
• Überbaurecht: Das Nachbarhaus darf zum Teil auf das angrenzende Grundstück ragen.
• Immissionen erdulden: Kaufen Sie beispielsweise ein Grundstück direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb, dürfen Sie sich bei Existenz dieser Grunddienstbarkeit nicht über Lärm oder Gestank beschweren und auch nicht auf Schadenersatz oder Unterlassung klagen.

Rechte des Eigentümers eines dienenden Grundstücks

Sind Sie Eigentümer eines dienenden Grundstücks, müssen Sie sich dennoch nicht alles von Ihrem Nachbarn gefallen lassen. So können Sie sich auf eine schonende Ausübung des Rechts berufen. Beispielsweise, dass der Nachbar den Zuweg nur begründet nutzt und nicht grundlos mehrmals am Tag auf und ab läuft oder fährt. Außerdem ist der Nachbar dazu verpflichtet, sich an dem Unterhalt und der Instandhaltung des betroffenen Bereichs mindestens zu beteiligen. In manchen Fällen kann auch ein Nutzungsentgelt vereinbart werden.

Übrigens: Erwerben Sie ein dienendes Grundstück, dessen Dienstbarkeit – beispielsweise ein Leitungsrecht – nicht im Grundbuch eingetragen ist, sondern nur vertraglich vom früheren Eigentümer Ihres Grundstücks vereinbart wurde, sind Sie nicht daran gebunden. Im konkreten Beispiel könnten Sie die Verlegung der Leitungen fordern. Es gibt allerdings Dienstbarkeiten, die auch ohne Grundbucheintrag gültig sind. Das Wegerecht kann beispielsweise im sogenannten Flurbereinigungsplan fixiert sein. Sprechen Sie hier gegebenenfalls mit einem Notar oder Fachanwalt, sollten Sie sich in Bezug auf Sonderfälle und Ausnahmen nicht sicher sein.

Grunddienstbarkeiten löschen

Wie eingangs bereits erwähnt, sind Grunddienstbarkeiten an ein Grundstück gebunden und verfallen nicht einfach, wenn Sie es oder das darauf stehende Haus verkaufen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein eingetragenes Recht jedoch erlöschen:

1. Ist eine Grunddienstbarkeit zeitlich befristet gewährt worden, läuft ein Recht einfach irgendwann aus.
2. Der Vorteil für ein herrschendes Grundstück beziehungsweise die Grundlage für die Grunddienstbarkeit entfällt, sodass das Recht nicht mehr sinnvoll ausgeübt werden kann. Ändert sich ein Gesetz oder eine andere Rechtsgrundlage, kann eine Löschung von Amts wegen erfolgen.
3. Auch eine Verjährung ist möglich. Verhindert ein Umstand die Ausübung des Rechts über viele Jahre und fordert der Eigentümer des herrschenden Grundstücks den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht zur Beseitigung des Problems auf, hat er irgendwann kein Recht mehr, darauf zu bestehen. Ein konkretes Beispiel für die Verjährung ist ein zugewucherter Weg, der über Jahrzehnte nicht genutzt wurde. Das Recht verfällt, wenn der Nachbar den Eigentümer nicht innerhalb einer Frist auffordert, den Weg wieder nutzbar zu machen.

Ist eine Grunddienstbarkeit erloschen, muss der Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine Löschungsbewilligung ausstellen, damit der Grundstückseigentümer das Recht aus dem Grundbuch entfernen lassen kann.

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