Welche Pflichten haben Vermieter?

Die Pflichten für den Vermieter sind in Deutschland genau festgelegt. Einige Punkte lassen sich in einem gewissen Rahmen auch an den Mieter weitergeben. Dafür ist es aber notwendig, dass sie genau im Mietvertrag festgehalten werden. Welches die Pflichten eines Vermieters sind, sehen Sie hier.

Pflichten des Vermieters stehen im Mietvertrag

Der Mietvertrag ist im Grunde eine lange Aufzählung der Rechte und der Pflichten, die Vermieter und Mieter haben. Sie werden in vielen Fällen standardmäßig übernommen. Allerdings gibt es auch immer gewisse Regelungen, mit denen Sie Besonderheiten festlegen können.

Instandhaltung und Instandsetzung

Zu den Vermieterpflichten gehört es, dass Sie dem Mieter die Wohnung überlassen und ihm die dazugehörigen Schlüssel aushändigen. Die Wohnung sollte in diesem Moment in einem Zustand sein, dass der Mieter gut darin leben kann. Es ist Pflicht des Vermieters, grundsätzlich alle Reparaturen an den Leitungen für Gas, Strom und Wasser vornehmen zu lassen. Auch müssen Sie als Vermieter Schäden durch Baumängel beseitigen lassen. Dazu kann zum Beispiel Schimmel gehören. Sind Sie überzeugt davon, dass der Schimmel durch den Mieter verursacht wird, liegt die Beweislast bei Ihnen.

Sie kommen auf für den Ersatz von Abnutzungserscheinungen, etwa an Schaltern und Klinken, Wasserhähnen und Fliesen. Bei Kleinreparaturen können Sie allerdings im Mietvertrag festlegen, dass diese bis zu einer bestimmten Summe (meist 75 bis 100 Euro) vom Mieter selbst zu tragen sind. Insgesamt darf diese Summe aber pro Jahr nicht mehr als 8 Prozent der Jahreskaltmiete ausmachen.

Heizung ist ein Muss

Zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April muss die Wohnung, die Sie vermieten, auf 20 Grad Celsius heizbar sein. Es gehört zu den Vermieterpflichten, dass Sie dafür sorgen. Dazu zählen auch die regelmäßige Überprüfung und gegebenenfalls die Reparatur.

Die Verkehrssicherungspflicht

Zu den Pflichten des Vermieters zählt, dass Sie das Betreten des Hauses sowie die Nutzung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume gefahrlos gestalten. Das bedeutet, dass diese Bereiche gut ausgeleuchtet und rutschfest sein sollten. Im Winter müssen Sie dafür sorgen, dass der Gehweg geräumt und gestreut wird. Diese Pflicht können Sie allerdings auch dem Mieter übertragen, wenn Sie das ausdrücklich im Mietvertrag festlegen.

Ruhe zum Leben

Ihre Mieter können erwarten, dass sie im Alltagsleben keinen unzumutbaren Lärm ertragen müssen. Dafür zu sorgen, zählt zu Ihren Pflichten als Vermieter. Dabei kann es beispielsweise um andere Mieter im Haus gehen, die laufend gegen die Hausordnung verstoßen und Ruhestörung begehen. Sie sind verpflichtet, sie zum Einstellen des Verhaltens aufzufordern. Bleibt die unzumutbare Lärmbelästigung bestehen, kann der geschädigte Mieter eine Mietkürzung vornehmen.

Wohnungsgeberbestätigung ausstellen

Seit 2015 zählt es laut Bundesmeldegesetz zu den Vermieterpflichten, dass Sie Ihren Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung überreichen. Diese brauchen sie, um sich damit bei der zuständigen Meldebehörde im neuen Wohnsitz anzumelden. Überreichen Sie den Mieter die Bestätigung am besten schon direkt nach der Unterschrift des Vertrags. Sie haben dafür nämlich sowieso nur zwei Wochen Zeit – und für den Mieter ist es das Beste, wenn er sich so schnell wie möglich ummelden kann.

Nebenkostenabrechnung erstellen

Wenn Sie nicht zu den sehr wenigen Vermietern zählen, die keine Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen, sind Sie verpflichtet, einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Sie schlüsseln darin genau auf, welche Kosten zusammengekommen sind und wie viel der Mieter bereits bezahlt hat. Sie errechnen, ob Ihnen noch mehr Geld zusteht oder ob Sie dem Mieter etwas zurücküberweisen müssen.

Weitere mögliche Pflichten des Vermieters

• Modernisierungen müssen Sie nur dann vornehmen lassen und bezahlen, wenn sie vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind.
• Weder Mieter noch Vermieter sind verpflichtet, Klingelschilder anzubringen. Falls Sie als Vermieter einheitliche Klingelschilder wünschen, übernehmen Sie jedoch die Kosten. Sie dürfen sie nicht auf die Mieter umlegen.
• Im Mietvertrag kann festgelegt werden, ob Sie als Vermieter oder Ihre Mieter die Handwerker rufen, wenn es nötig ist. Viele Vermieter behalten sich das vor, weil sie Fachleute ihres Vertrauens beauftragen möchten.

Pflichten des Vermieters bei Gewerbeimmobilien

Vermieten Sie Gewerbeimmobilien, kommen einige weitere Vermieterpflichten auf Sie zu. Bei der Instandsetzung und Instandhaltung etwa kommt es nun auch darauf an, dass Ihr Mieter die Immobilie explizit für das Unternehmen nutzen kann, das im Mietvertrag genannt wird: Die Immobilie muss dafür tauglich sein und auch die gesamte Mietdauer über tauglich bleiben. Schäden müssen Sie entsprechend schnell beheben lassen.

Wichtig ist auch der Konkurrenzschutz: Vermieten Sie Ihre Immobilie einem Mieter, der darin einem bestimmten Gewerbe nachgehen möchte, dürfen Sie keine Räume im gleichen Gebäude oder auf dem gleichen Grundstück an jemanden vermieten, der dem Gewerbe ebenfalls nachgeht. So verhindert der Gesetzgeber, dass der Mieter in direkter Nachbarschaft Konkurrenz bekommt.

Auch bei Gewerbeimmobilien zählt der Schutz vor Lärmbelästigung zu den Pflichten des Vermieters. Darüber hinaus müssen Sie aber auch für Schutz vor anderen Störungen sorgen: Es dürfen weder Geräusche noch Gerüche noch Lärm die Ausübung des Jobs in der Immobilie beeinträchtigen. Weiterhin gehört es zu Ihren Pflichten, regelmäßig das Leitungswasser in der Immobilie auf Keime zu untersuchen.

Stellen Sie sicher, dass Sie bei den Brandschutzbestimmungen auf dem Laufenden sind. Es ist nämlich eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters, den Brandschutz in Gewerberäumen auf dem neuesten Stand zu halten. Die Kosten tragen Sie selbst, ohne sie auf die Mieter umlegen zu dürfen. Sie müssen für einen ausreichenden Rauch- und Wärmeabzug sorgen, Lüftungsanlagen, Sprinkler und Feuerlöscher installieren sowie Blitzschutzanlagen und Brandtore einbauen. Ist dafür ein Umbau an Ihrer Immobilie nötig, ist es der Mieter, der den Antrag beim zuständigen Amt stellen muss. Dieses kann den Antrag allerdings auch ablehnen.

Fazit: Vermieterpflichten sind fest umrissen

Als Vermieter haben Sie die Pflicht, die Wohnung oder die Gewerbeimmobilie in einem Zustand zu halten, der sie im vorgeschriebenen Rahmen nutzbar macht. Die Verpflichtungen werden (wie auch die des Mieters) im Mietvertrag festgehalten. Es ist ratsam, allen Pflichten rechtzeitig oder zeitnah nach dem Auftreten nachzukommen. So sind Ihre Mieter zufrieden und Sie müssen nicht damit rechnen, dass sie wegen Einschränkungen des Alltags die Miete mindern. Stellen Sie daher sicher, dass ihre Mieter jederzeit jemanden erreichen können, der sich um Anliegen rund um die Immobilie kümmert.

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