Grundschuld: Was Sie wissen müssen

Wer den Kauf eines Hauses oder eines Grundstückes über einen Baukredit finanzieren möchte, muss der Bank Sicherheiten bieten, um das Immobiliendarlehen absichern zu können. Dazu wird in der Regel die Grundschuld genutzt, die der Bank das Recht einräumt, die Wohnimmobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers per Zwangsvollstreckung veräußern zu können. Diese Grundschuldbestellung funktioniert ähnlich wie eine Hypothek und kommt entweder als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld zum Einsatz. Doch worin liegt der Unterschied? Was ist ein Grundschuldbrief? Und wie kann eine einmal eingetragene Grundschuld wieder gelöscht werden?

Da der Kauf einer Immobilie nur selten aus der eigenen Tasche finanziert werden kann, nutzen viele Menschen ein Darlehen von der Bank. Doch bevor das Kreditinstitut eine Immobilienfinanzierung ermöglicht, muss der Kreditnehmer Sicherheiten vorweisen. Hier kommt die sogenannte Grundschuld zum Einsatz. Sie wird als Grundpfandrecht – ähnlich wie eine Hypothek – ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und bietet der Bank die Möglichkeit, das Haus beziehungsweise das Grundstück weiterzuverkaufen, falls der Kreditnehmer die fälligen Tilgungsraten nicht mehr bezahlen kann.

Gut zu wissen: Die Bank zahlt das Darlehen erst aus, wenn die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Falls der Kaufpreis jedoch schon vorher fällig werden sollte, muss der Käufer mit hohen Verzugszinsen rechnen. Daher ist es empfehlenswert, die Grundbuchbestellung möglichst zeitnah nach dem Abschluss des Kaufvertrages beurkunden zu lassen.

Wie läuft die Eintragung einer Grundschuld ab?

Damit die Grundschuld rechtlich bindend wird, muss sie zwingend ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen werden. Der Eintrag in die sogenannte Abteilung III des Grundbuches (auch unter der Bezeichnung „Lasten und Beschränkungen“ bekannt) erfolgt in der Regel beim zuständigen Grundbuchamt. Zu den wichtigsten Inhalten gehört das Datum der Eintragung, die Höhe der Grundschuld und die Angaben zur belasteten Immobilie beziehungsweise zum belasteten Grundstück. Das Eintragungsdatum ist besonders hervorzuheben, da so entschieden wird, welche Grundschuld erst- und welche nachrangig behandelt wird, falls eine Immobilie mit mehreren Grundschulden belastet sein sollte und es um die Frage geht, welcher Gläubiger vorrangig behandelt wird.

Mit welchen Kosten muss ich bei der Eintragung rechnen?

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der betreffenden Immobilie belaufen sich auf rund ein Prozent der gesamten Kaufsumme. Darüber hinaus sollte der Kreditnehmer mit weiteren Kosten für den Notar rechnen. Wie hoch diese sind, hängt von der veranschlagten Standardgebühr des Notars ab. Wichtig: Auch die Löschung – falls diese von dem Eigentümer gewünscht wird, sobald der Kredit vollständig getilgt wurde – kostet Geld. Die Kosten hierfür liegen ebenfalls bei etwa einem Prozent der Kaufsumme, da neben der Gebühr für die Löschung an sich auch erneute Notarkosten anfallen.

Wie kann die Grundschuld wieder gelöscht werden?

Die Grundschuld kann erst aus dem Grundbuch gelöscht werden, sobald der Kreditnehmer das Darlehen nebst Zinsen an die Bank zurückgezahlt hat. Vorher ist eine Löschung nicht möglich. Sobald der Kredit komplett abbezahlt ist, erhält der Kreditnehmer eine sogenannte Löschungsbewilligung von der Bank. Dieses Dokument wird dann dem Notar vorgelegt, der die Löschung beantragen kann. Wichtig: Ohne einen Notar kann keine Grundschuldlöschung vorgenommen werden. Zudem wird für die Löschung eine Gebühr fällig, die ähnlich hoch ist wie die für die ursprüngliche Eintragung. Eine Löschung ist übrigens nicht zwingend. In der Regel ist sie nur dann wirklich notwendig, wenn die Immobilie (weiter-)verkauft werden soll.

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld: Worin liegt der Unterschied?

Es wird zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden. Bei der Buchgrundschuld erfolgt lediglich eine Eintragung in Abt. III des Grundbuches, ohne dass ein gesondertes Dokument darüber ausgestellt wird. Bei der Briefgrundschuld hingegen wird zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief (Grundschuldurkunde) erstellt. Der Vorteil der Briefgrundschuld gegenüber der Buchgrundschuld: Sie kann bei Bedarf an einen anderen Gläubiger übertragen werden, ohne dafür eine kostenpflichtige Änderung am Grundbucheintrag vornehmen zu müssen, da es als Urkunde den Grundschuldbrief gibt. Die Briefgrundschuld ist also deutlich flexibler, wenn das Darlehen beispielsweise umgeschuldet werden soll.

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