Schimmel in der Wohnung – welche Rechte haben Mieter?

Graue Schlieren an den Möbeln und schwarze Flecken an den Wänden: Eigenen Einschätzungen zufolge hat knapp jeder fünfte Deutsche mit Schimmel in der Wohnung zu kämpfen. Besonders problematisch ist dabei, dass Schimmel nicht nur unschön ist, sondern auch die Gesundheit nachhaltig schädigen kann. Kopfschmerzen, Schlafprobleme und chronische Atemwegserkrankungen können die Folge sein. Da die genauen Ursachen des Schimmelbefalls in den meisten Fällen nicht klar ersichtlich sind, kommt es häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter: Wann muss der Schimmel gemeldet werden? Wer zahlt die Schimmelbeseitigung? Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier.

Was ist Schimmel und wie entsteht er?

Grundsätzlich sind Schimmelsporen und -pilze allgegenwärtig. Problematisch wird es erst, wenn sie einen geeigneten Nährboden finden, der es ihnen erlaubt, sich rasend schnell zu vermehren. Dies ist immer dann gegeben, wenn die Raumluft zu feucht ist und nicht ausreichend schnell wieder trocknen kann. Aus diesem Grund tritt Schimmel vermehrt in der Küche und im Badezimmer auf, doch auch vor Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmern machen die giftigen Sporen nicht halt.

Wenn Schimmel in Mietwohnungen auftritt, sorgt dies häufig für Streit zwischen Vermieter und Mieter. Der Grund dafür: Die Kosten für die Schimmelbeseitigung trägt grundsätzlich derjenige, der den Schimmel verursacht hat. Vermieter werfen ihren Mietern häufig falsches Heiz- und Lüftverhalten vor, während Mieter bauliche Probleme wie eine schlechte Dämmung für den Pilzbefall verantwortlich machen. Häufig muss am Ende ein Immobiliengutachter das Ganze genauer unter die Lupe nehmen und entscheiden, welche der beiden Parteien im Recht ist.

Häufige Mieterfehler, die zu Schimmel führen können:

• falsches Heizen und Lüften
• große Möbel, die zu nah an einer Außenwand stehen

Häufige Vermieterfehler, die zu Schimmel führen können:

• schlechte Dämmung (z. B. Wärmebrücken)
• Wasserschäden im Mauerwerk (z. B. undichte Rohre)
• Sanierung erfordert häufiges Lüften, was dem Mieter nicht mitgeteilt wurde
• ungenügendes Austrocknen nach Sanierungsmaßnahmen

Wenn Sie Schimmel in Ihrer Wohnung finden, gilt es, schnell zu handeln. Schimmel bildet Schimmelpilzgifte – sogenannte Mykotoxine – die langfristig Ihre Gesundheit schädigen können. Sie rufen die unterschiedlichsten Krankheitssymptome hervor, angefangen bei leichten Kopfschmerzen über Magen-Darm-Probleme bis hin zu allergischen Reaktionen und chronischen Atemwegsleiden.

Tipp für Mieter: Schimmel durch richtiges Heizen und Lüften verhindern

In Verbindung mit Schimmel wird häufig auf falsches Heiz- und Lüftverhalten hingewiesen. Als Mieter sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Thema auseinandersetzen, um zu verhindern, dass sich Schimmel in Ihrer Wohnung breitmacht.

Schimmel hat immer dann ein leichtes Spiel, wenn niedrige Temperatur auf hohe Luftfeuchtigkeit trifft. Achten Sie daher darauf, die Wohnung nicht auf unter 16 Grad Celsius abkühlen zu lassen. Das bedeutet auch, dass Sie die Heizung nicht vollständig herunterdrehen sollten – selbst dann nicht, wenn Sie einmal einige Tage lang nicht in der Wohnung sind. Ungünstig ist es auch, wenn Sie einige Zimmer voll beheizen und andere gar nicht.

Bei geschlossenen Fenstern nimmt die Luftfeuchtigkeit automatisch zu. Allein Ihre Anwesenheit sorgt dafür, dass die Raumluft immer feuchter wird. Deshalb ist es wichtig, regelmäßig zu lüften. Experten empfehlen, die Fenster etwa drei- bis viermal am Tag für 5 bis 10 Minuten vollständig zu öffnen. Konstant gekippte Fenster sollten Sie eher vermeiden. Achten Sie außerdem darauf, nach dem Duschen, Baden oder Kochen gut durchzulüften. Zusätzlich sollten Sie die Fliesen im Bad von Restfeuchtigkeit befreien.

Gut zu wissen: Häufig enthalten Hausordnung oder Mietvertrag bestimmte Klauseln, welche die Ausbreitung von Schimmel verhindern sollen. So steht darin oft, dass Mieter ihre Wäsche nicht in der Wohnung trocknen dürfen oder dass große Möbelstücke wie Schränke nicht direkt an der Außenwand platziert werden sollen. Diese Klauseln sind grundsätzlich unwirksam, da Vermieter hier zu sehr in die Privatsphäre ihrer Mieter eingreifen würden. Dennoch sollten Sie als Mieter ein derartiges Verhalten nach Möglichkeit unterlassen. Haben Sie beispielsweise einen Balkon oder einen Waschkeller zur Verfügung, sollten Sie diesen auch nutzen. So können Sie aktiv zur Schimmelprävention beitragen und vermeiden im Fall der Fälle Streit mit Ihrem Vermieter.

Schimmel in der Mietwohnung: Was tun als Mieter?

Das Wichtigste vorab: Mieter haben gegenüber ihren Vermietern eine Anzeigepflicht. Das bedeutet, dass der Vermieter selbst bei kleinflächigem Schimmelbefall umgehend informiert werden muss. Wer untätig bleibt und so dazu beiträgt, dass sich der Schimmel weiter ausbreitet, muss am Ende mit Schadensersatzforderungen rechnen.

Wenn Sie in einer Mietwohnung leben, sollten Sie diese regelmäßig auf Schimmel kontrollieren. Erste Anzeichen sind unter anderem ein modriger, muffiger Geruch sowie das vermehrte Auftreten von Insekten wie Silberfische und Kellerasseln. Überprüfen Sie dabei nicht nur sichtbare Wandabschnitte, sondern sehen Sie auch hinter Sofas und Schränken nach. Aufgrund der mangelhaften Dämmung sind gerade Altbau-Wohnungen stark schimmelanfällig. Vermuten Sie Schimmelbefall, können aber noch keine dunklen Stellen an den Wänden erkennen, können Sie auf einen Schimmeltest aus der Apotheke zurückgreifen. Dieser ist bereits für wenige Euro erhältlich.

Schriftliche Mängelanzeige bei Schimmelbefall

Haben Sie Schimmel in Ihrer Mietwohnung, sollten Sie Ihren Vermieter am besten schriftlich davon in Kenntnis setzen. Beschreiben Sie das Ausmaß des Pilzbefalls und legen Sie bei Bedarf Fotos bei. Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, Ihnen die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung zu ermöglichen. Da Schimmel jedoch schädlich ist, ist dies nicht mehr gegeben. Es handelt sich um einen Mangel, den der Vermieter beseitigen muss. Doch Vorsicht: Das gilt nur dann, wenn Sie als Mieter den Schimmel nicht selbst verursacht haben.

In dieser schriftlichen Mängelanzeige sollten Sie Ihren Vermieter dazu auffordern, den Mangel zu beseitigen. Dazu müssen Sie ihm eine angemessene Frist setzen. Gesetzliche Vorgaben gibt es hier nicht: Experten halten bei Schimmel je nach Ausmaß des Befalls eine Frist von 2 bis 4 Wochen für realistisch. In der Mängelanzeige sollten Sie auch darauf hinweisen, dass Sie auf Ihre Mieterrechte bestehen und von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen werden, wenn der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nachkommt.

Häufig ist nicht klar ersichtlich, wer den Schimmel in der Mietwohnung verursacht hat. Vermieter weisen die Verantwortung oft von sich und berufen sich auf falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters. Die Beweispflicht liegt hier zunächst beim Vermieter: Will dieser nachweisen, dass der Mieter verantwortlich ist, muss er in der Regel ein professionelles Gutachten in Auftrag geben. Die Kosten hierfür trägt der Vermieter. Stellt sich allerdings heraus, dass den Vermieter keine Schuld trifft, kann er die Kosten für den Gutachter von seinem Mieter zurückfordern.

Mietminderung bei Schimmelbefall

Findet der Gutachter heraus, dass bauliche Mängel oder andere äußere Gegebenheiten zum Schimmelbefall beigetragen haben, können Mieter unter Umständen die Miete mindern. Wichtig ist dabei jedoch, dass das Mietrecht keine klaren Mietminderungssätze kennt. Mietminderungstabellen, wie sie häufig online zu finden sind, sollten ausschließlich der groben Orientierung dienen. Stattdessen müssen Gerichte immer im Einzelfall entscheiden, welche Mietminderung angemessen ist. Hier ein paar Beispielurteile:

• LG Berlin: 15 Prozent Mietminderung bei kleinerem Schimmelbefall an mehreren Stellen in der Wohnung (Az. 63 S 690/09)
• AG Schöneburg: 5 bis 20 Prozent bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbelästigung (Az. 6 C 32/92)
• LG Hamburg: 50 Prozent bei Schimmel, der mehr als 60 Prozent der Wohnfläche im Wohnzimmer bedeckt (Az. 307 S 144/07)
• AG Charlottenburg: 100 Prozent bei erheblicher Gesundheitsgefährdung (Az. 203 C 607/06)

Mieter sollten jedoch unbedingt davon absehen, die Miete eigenständig zu kürzen und schlichtweg weniger Geld zu überweisen. Stellt ein Gericht am Ende fest, dass die Mietminderung nicht oder zumindest nicht in der jeweiligen Höhe gerechtfertigt war, wird die nicht oder zu wenig bezahlte Miete als Mietrückstand angesehen. Haben sich auf diese Weise beachtliche Mietschulden angesammelt, kann dies die fristlose Kündigung zur Folge haben.

Fazit: Mieterrechte bei Schimmel in der Wohnung

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben ein Interesse daran, Schimmel in der Mietwohnung zu vermeiden. Machen sich doch einmal schwarze Flecken an Wänden oder Decke breit, müssen Mieter ihren Vermieter möglichst schnell darüber informieren. Dabei gilt: Wer den Schimmel verursacht hat, muss auch für dessen Beseitigung zahlen. Haben bauliche Mängel – wie eine schlechte Dämmung oder Wasserschäden im Mauerwerk – zum Schimmelbefall beigetragen, trägt der Vermieter die Kosten. Mieter haben in diesem Fall nicht nur ein Recht auf Mangelbeseitigung, sondern unter Umständen auch auf Mietminderung. Hierbei muss jedoch im Einzelfall entschieden werden, welche Mietminderung angemessen ist. Eigenständig sollten Mieter ihre Miete besser nicht herabsetzen, da dies Mietschulden und im schlimmsten Fall eine außerordentliche fristlose Kündigung nach sich ziehen kann.

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