Wohnrecht: lebenslang oder befristet? Was bedeutet das?

Wer seine Immobilie jemand anderem überschreibt und sich dafür ein Wohnrecht einräumen lässt, hat verschiedene Vorteile: Er ist beispielsweise für das Alter abgesichert, während der beschenkte Teil der Transaktion Erbschaftssteuern spart. Im Folgenden finden Sie Informationen dazu, was Sie hinsichtlich des Wohnrechts beachten müssen.

Diese Arten von Wohnrecht sind möglich

Oftmals wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, aber das muss nicht immer der Fall sein: Manchmal ergibt eine Befristung Sinn. Außerdem muss festgelegt werden, ob sich das Wohnrecht auf eine Person allein bezieht oder ob es auch andere Menschen umfassen kann.

• Auf Lebenszeit

Immobilienbesitzer überschreiben manchmal schon zu Lebzeiten ihr Haus auf ein Kind. Im Gegenzug erhalten sie lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie oder einem Teil davon, etwa einer eigenen Wohnung oder einigen Zimmern. Die so bedachten Kinder müssen später keine Erbschaftssteuer zahlen und die Eltern wissen, dass sie bis zu ihrem Tode in ihrem Haus bleiben können.

• Befristet oder bedingt

Wenn ein Wohnrecht auf Lebenszeit nicht zu Ihrer Situation passt, können Sie auch ein befristetes oder ein bedingtes Wohnrecht einräumen. Diese kommen weniger oft vor als das lebenslange. Das befristete endet zu einem festgelegten Zeitpunkt, das bedingte, wenn eine vorher festgelegte Voraussetzung nicht mehr gegeben ist.

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

In diesem Fall ist das Wohnrecht auf eine bestimmte Person festgelegt.

• Dingliches Wohnrecht

Es besagt, dass der Rechteinhaber andere Personen bei sich aufnehmen darf. Das kann etwa ein/e Partner/in sein, aber auch ein Kind oder Pflegepersonal.

Eingetragenes Wohnrecht im Grundbuch

Damit das Wohnrecht auch rechtskräftig ist, muss es ins Grundbuch eingetragen werden. Beide Parteien suchen dafür einen Notar auf und legen die jeweiligen Rechte und Pflichten aus der Übereinkunft in einem Vertrag fest. Der Notar ist dann für die Eintragung ins Grundbuch zuständig. Ein mündliches oder ein simples schriftliches Abkommen ohne Grundbucheintrag reicht nicht aus.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Rechte und Pflichten

Für beide Parteien bringt das lebenslange Wohnrecht Rechte und Pflichten mit sich. In vielen Fällen leben alle Beteiligten als Familie zusammen in einem Haus, sodass einige dieser Regelungen keine Rolle spielen. Gerade bei Streitigkeiten können sie aber sehr wichtig werden.

Das darf und muss der Nutzer

Wer ein lebenslanges Wohnrecht innehat, zahlt im Normalfall keine Miete: Meist war er oder sie ja im Vorfeld Eigentümer der Immobilie. Allerdings zahlt er Nebenkosten – wie es auch bei einem Mietverhältnis der Fall wäre. Außerdem zahlt er Steuern, die sich nach der theoretisch aus den Räumlichkeiten erzielbaren Miete und nach seinem eigenen Alter berechnen. Zudem ist er für die Instandhaltung seines Wohnbereichs zuständig. Betrifft das Wohnrecht bestimmte Räumlichkeiten, darf er zusätzlich Gemeinschaftsräume wie den Garten, den Keller oder die Waschküche benutzen.

Diese Rechte und Pflichten hat der neue Eigentümer

Derjenige, dem das Eigentum an der Immobilie eingeräumt wird, darf ohne Erlaubnis nicht den Wohnbereich des Wohnberechtigten betreten. Stehen Sanierungen oder größere Umbauten an, obliegen sie ihm – allerdings muss der Wohnberechtigte ihnen zustimmen. Der Eigentümer ist zudem dafür zuständig, dass im Winter der Bürgersteig vor dem Haus geräumt wird.

Auch ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist möglich. Der Eigentümer darf das Haus verkaufen, wenn er einen Käufer findet. Der Wohnberechtigte muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat auch kein Vetorecht. Allerdings bleibt sein Recht bestehen, sodass es in der Regel nur wenige Interessenten gibt, und der Kaufpreis wird deutlich gemindert.

Berechnung des Wertes

Derjenige, der das Wohnrecht innehat, muss dafür Steuern bezahlen. Dafür wird der Wert des Wohnrechts ermittelt. Das geschieht, indem man die theoretische Miete berechnet, die der Eigentümer für die Wohnung erhalten könnte. Sie wird für den Zeitraum der statistischen Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers vom Zeitpunkt der Berechnung an ermittelt. Dafür werden Kapitalwerte mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent gebildet.

Dieser Wert kommt auch dann zum Tragen, wenn der Eigentümer das Haus verkaufen möchte. Da das Wohnrecht bestehen bleibt, wird der Wert der Immobilie gemindert. Um den neuen Wert zu berechnen, wird vom eigentlichen Immobilienwert der Wert des Wohnrechts abgezogen.

Wann erlischt das Wohnrecht?

Das lebenslange Wohnrecht erlischt, wie der Name schon sagt, mit dem Tode des Berechtigten. Befristetes oder bedingtes Recht erlischt mit dem Ende der Frist oder dem Wegfall der Bedingung. Die Löschung aus dem Grundbuch ist nur dann möglich, wenn der Berechtigte dem zustimmt. Das kann etwa geschehen, wenn er in ein Pflegeheim umzieht und somit das Wohnrecht nicht mehr nutzt. Alternativ kann es auch sein, dass er sich nach dem Angebot einer Abfindung dafür entscheidet.

Es gibt nur eine Situation, bei welcher der Wohnberechtigte sein Wohnrecht ohne seine Zustimmung verlieren kann: bei einer Zwangsversteigerung. Kann der Eigentümer seine Raten nicht mehr bezahlen und ist das Haus die Sicherheit, darf die Bank es versteigern. In den meisten Fällen steht das Recht des Kreditgebers über dem des Wohnrechtsinhabers. Das bedeutet, dass das Wohnrecht erlischt und meist auch kein Geld mehr übrig ist, um den Rechteinhaber zu entschädigen.

Möchten Sie dem vorbeugen, können Sie das sogenannte Rückforderungsrecht mit ins Grundbuch eintragen lassen. Dies erlaubt es, dass der ehemalige Eigentümer der Immobilie sie bei drohendem Verlust vom neuen Eigentümer zurückkaufen darf. So können Sie die Zwangsversteigerung verhindern.

Fazit: Wohnrecht bietet Sicherheit

Eine Immobilie gegen Wohnrecht zu übertragen, bietet für beide Parteien Sicherheit: Die neuen Eigentümer erhalten eine Immobilie – im Falle von Kindern, die sie später geerbt hätten, früher als sonst und ohne die Erbschaftssteuer – und der übertragende Teil weiß, dass er in seinem gewohnten Zuhause bleiben kann. Gerade für Familien, deren Mitglieder sich nahestehen und die gern mit mehreren Generationen in einem Haus leben möchten, ist das eine gute Regelung. Wichtig ist nur, dass Sie alle Rechte und Pflichten sorgfältig in einem Vertrag festhalten und vom Notar ins Grundbuch eintragen lassen. So weiß jeder, was er und der andere darf und was nicht, und es kommt auch nicht zu Streitigkeiten, wenn sich Lebensumstände noch einmal drastisch ändern. Gerade im Alter kommt das schließlich häufiger vor.

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