Wohnfläche richtig berechnen – diese Möglichkeiten gibt es

Die Wohnflächenberechnung sollte korrekt ausfallen, wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten: Miete und Nebenkosten basieren auf der Größe der Wohnung. Falls Sie versehentlich zu wenig Fläche angeben, ergeben sich daraus also eine geringere Miete und geringere Nebenkosten, als Sie im Normalfall veranschlagen könnten. Eine rechtliche Möglichkeit, sich die entgangenen Gelder rückwirkend von Ihrem Mietern zahlen zu lassen, haben Sie nicht.

Geben Sie irrtümlich eine zu große Wohnfläche an und der Mieter misst die Wohnung irgendwann sorgfältig aus, kann er hingegen die zu viel gezahlte Miete und auch die zu hohen Nebenkosten rückwirkend zurückverlangen. Um das zu verhindern, sollten Sie sorgfältig die Wohnfläche berechnen und im Mietvertrag angeben, nach welcher Regelung Sie die Berechnung vorgenommen haben.

Diesen Regeln können Sie bei der Wohnflächenberechnung folgen

Es gibt zwei zulässige Richtlinien, nach denen Sie die Wohnfläche berechnen können: Seit 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV), allerdings gibt es auch unter den richtigen Umständen die Möglichkeit, die Wohnfläche nach DIN 277 zu errechnen. Die Abweichungen können beträchtlich sein. Für Mieter ist erstere Regel günstiger, für Sie als Vermieter die zweite.

Das schreibt die Wohnflächenverordnung vor

Grundsätzlich zählen bei der Wohnflächenverordnung Räume außerhalb der Wohnung, die der Mieter auch nutzt, nicht zur Wohnung. So wird bei der Berechnung der Wohnfläche der Keller ausgespart und Räume wie

• Dachboden
• Waschküche
• Trockenraum
• Garage
• Heizungsraum

Es wird zudem von der Wohnfläche jede Treppe abgezogen, die mehr als drei Stufen zählt. Gleiches gilt für Pfeiler, Säulen oder Schornsteine, wenn sie in ihrer Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter betragen und mindestens 1,50 Meter hoch sind. Zu wie viel Prozent Balkone, Loggien und Terrassen in die Wohnfläche einfließen, hängt von deren Ausstattung ab – möglich sind 25 bis 50 Prozent.

Damit die Wohnfläche den Wintergarten oder das Schwimmbad komplett einschließt, müssen die Räumlichkeiten geschlossen und beheizbar sein. Sind sie das nicht, werden sie nur zu 50 Prozent eingerechnet. Fenster- und Türnischen werden bei der Wohnflächenberechnung abgezogen, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.

Mit am wichtigsten ist aber, wie die Wohnfläche durch Dachschrägen beeinflusst wird: Nach der WoFlV werden die Teile des Raums, bei denen die Decke höchstens einen Meter hoch ist, gar nicht eingerechnet. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern wird die Fläche zu 50 Prozent berücksichtigt. Nur diejenigen Raumbereiche, die mindestens zwei Meter hoch sind, werden zu 100 Prozent gewertet.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277 ist nicht nur einfacher, sondern für Sie als Vermieter auch günstiger. Hier entspricht die Wohnfläche der Grundfläche und die Raumhöhe spielt keine Rolle. Die oben aufgezählten Räumlichkeiten zählen bis auf den Dachboden zur Wohnfläche, ebenso wie Terrassen, Loggien und Balkone. Weiterhin spielt es keine Rolle für die Wohnfläche, ob Wintergarten und Schwimmbad geschlossen und beheizbar sind; sie werden grundsätzlich komplett eingerechnet. Sie können sich vorstellen, was das für die Wohnfläche einer Maisonette-Wohnung bedeutet: Im Geschoss mit den Dachschrägen kann die Wohnfläche je nach Art der Berechnung um 40 Prozent schwanken.

Das sollten Sie als Vermieter wissen

Falls Sie die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 vornehmen, müssen Sie das im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen. Ist die Berechnungsart nicht angegeben, gehen Gerichte grundsätzlich von der WoFlV aus. Bei sozial gefördertem Wohnraum ist die Verordnung sowieso Vorschrift, ebenso wie bei jeder Immobilie, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut worden ist.

Darum ist Sorgfalt so wichtig

Ehe Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, sollten Sie eine genaue Wohnflächenberechnung vornehmen. Am besten ist es, wenn Sie einen Immobiliengutachter mit einem Laserentfernungsmesser die Messungen vornehmen lassen: Sein Wort gilt zum Beispiel auch vor Gericht, und Sie können ganz sicher sein, dass die Zahlen korrekt sind. Falls Ihre Mieter die Wohnung später von einem Gutachter ausmessen lassen und größere Abweichungen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche feststellen, können sie (wie oben erwähnt) die Zahlungen von Miete und Nebenkosten mindern und das bislang zu viel gezahlte Geld zurückverlangen. Darüber hinaus aber eröffnet es ihnen auch die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Sie ersparen sich selbst also potenziell viel Stress, wenn Sie dafür sorgen, dass von Anfang an alles in Ordnung ist.

Fazit: Genaue Wohnflächenberechnung sorgt für Klarheit

Falls Ihre Wohnung nicht öffentlich gefördert wird und auch nicht nach 2004 erbaut worden ist, können Sie sich noch dafür entscheiden, die Berechnung der Wohnfläche nach der DIN 277 vorzunehmen. Dann müssen Sie dies aber zwingend im Mietvertrag erwähnen. Sonst gilt die kompliziertere Berechnung nach der WoFlV, die für den Mieter günstiger ist. In jedem Falle sollten Sie bei der Vermessung und Berechnung Sorgfalt walten lassen: Stimmt die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche genau, erhalten Sie weder zu wenig noch zu viel Miete und der Mieter hat keinen Anspruch auf Mietminderung.

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