Kaufvertrag – auf diese Punkte sollten Sie achten

Der Kaufvertrag für eine Immobilie ist ein umfangreiches Dokument. Daher gibt es auch viele Punkte, die von Ihren Vorstellungen abweichen können. Was unbedingt im Vertrag stehen sollte und wie Sie einen Immobilienkaufvertrag prüfen, erfahren Sie hier.

Ohne Notar kein Immobilienkaufvertrag

Weil ein Kaufvertrag für eine Immobilie umfangreich ist und oft große Beträge und viele Details beinhaltet, muss er notariell beurkundet werden. Der Vertrag liegt in Schriftform vor und kann leicht 30 Seiten umfassen – je nachdem, was er alles beinhaltet. Eine mündliche Ansprache reicht für den Kauf eines Hauses rechtlich gesehen nicht aus. Der Notar setzt den Immobilienkaufvertrag auf und geht ihn mit beiden Parteien durch. Er erklärt alles, was einer der Parteien noch unklar erscheint, und beurkundet den unterzeichneten Vertrag. Außerdem beantragt er die Änderungen im Grundbuch. Für seine Arbeit und die Grundbuchänderungen muss der Immobilienkäufer etwa 2 Prozent des Kaufpreises einrechnen.

Immobilienkaufvertrag: Checkliste

Sie können sich im Vorfeld schon einmal informieren, welche Punkte auf jeden Fall im Kaufvertrag für eine Immobilie vorkommen sollten. Auf den einschlägigen Websites mit Immobilienanzeigen finden Sie meist auch für den Immobilien-Kaufvertrag Muster zum Herunterladen. Der Vertrag, den der Notar aufsetzt, ist aber natürlich individuell der jeweiligen Immobilie angepasst.

Der Notar sendet Ihnen den Vertrag zu, nachdem er ihn aufgesetzt hat. Sie haben im Normalfall etwa zwei Wochen Zeit, um ihn zu prüfen. Gehen Sie ihn anhand dieser Checkliste durch:

Stimmen die Personalien?

Klingt seltsam, ist aber wichtig: Prüfen Sie genau, ob die Namen und die Adressen richtig geschrieben sind. Auch die Personalausweis- und die Steueridentifikationsnummer von Verkäufer und Käufer werden hier angegeben.

Ist die Immobilie genau beschrieben?

Dieser Punkt kann relativ umfangreich ausfallen. Er muss die folgenden Details umfassen:

• Art der Immobilie
• genaue Adresse
• Größe
• Zimmerzahl
• Grundriss
• Energieausweis
• ggf. durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
• ggf. Versicherungsnachweise
• ggf. Hypotheken
• ggf. weitere Gebäude
• Ausstattung und ggf. Mobiliar (Einbauküche und -schränke, Teppich- oder Parkettböden, Markise, verbliebenes Heizöl etc. – Genauigkeit lohnt sich, da die Summe des Wertes dieser Dinge von der Verkaufssumme abgezogen wird und so die zu zahlende Grunderwerbssteuer mindert; die Ersparnis wird geteilt)
• Grundbuchbezirk
• Grundbuchblattnummer
• ggf. Grundschulden, Pfandrechte, Nutzungsrechte, erbrechtliche Regelungen
• allgemeiner Zustand der Immobilie, ggf. Mängel

Gewährleistungshaftung

Häufig steht im Kaufvertrag einer Immobilie zur Gewährleistungshaftung „gekauft wie gesehen“. Der Verkäufer versichert, dass er von keinen offensichtlichen oder versteckten Mängeln weiß. Dafür kann er später nicht haftbar gemacht werden, wenn ein Mangel entdeckt wird. Bei einem Neubau hingegen gibt es eine fünfjährige Gewährleistungsfrist. Falls ein versteckter Mangel zutage tritt, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, kann er haftbar gemacht werden. Hier kommt es aber auf die genaue Formulierung im Vertrag an.

Nebenkosten und Jahresendabrechnung

Käufer und Verkäufer einigen sich darauf, wie die Nebenkosten und die Jahresendabrechnung in der Übergangsphase aufgeteilt werden.

Kaufpreis und Zahlung

Der Kaufpreis wird genau bestimmt und die Zahlungsmodalitäten festgelegt. Häufig ist die gesamte Summe an einem Termin fällig, allerdings gibt es auch Modelle für die Ratenzahlung. Ist letztere die gewählte Zahlungsart, sollte ein Zahlungsplan in den Vertrag aufgenommen werden.

Übergabetermin und Verzugszinsen

Es wird der genaue Übergabetermin festgelegt und die Höhe der Verzugszinsen bestimmt. Letztere werden fällig, wenn der Besitzer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergibt. Das Bankkonto des Verkäufers muss angegeben werden.

Ist beispielsweise abzusehen, dass ein zur Immobilie gehöriges Grundstück in Zukunft als Bauland erschlossen wird, kann der Verkäufer für diesen Fall die Verfügungsbefugnisse des Käufers beschränken lassen. So wird der Gewinn aus dem Verkauf des späteren Baulands geteilt.

Erschließungskosten

Ist das Grundstück mit der Immobilie noch nicht komplett erschlossen oder sind die Kosten für die Erschließung noch nicht beglichen, gehen sie in die Pflicht des Käufers über. Daher sollten alle Informationen über den Erschließungsgrad und alle Abrechnungen vorliegen.

Zusätzliche Genehmigungen

Müssen für den Immobilienkaufvertrag zusätzliche Genehmigungen eingeholt werden, ist das die Aufgabe des Notars. Dazu können Genehmigungen zählen von

• der Gemeinde, wenn sie ein Vorkaufsrecht hat
• dem Hausverwalter
• dem Betreuungsgericht
• dem Vormundschaftsgericht

Kostenübernahme Notar und Grundbuch

Normalerweise bezahlt der Käufer der Immobilie die Kosten für den Notar und für die Änderungen im Grundbuch.

Bevollmächtigung des Notars und seiner Mitarbeiter

Um die notwendigen Arbeiten durchführen zu können, werden der Notar und die Mitarbeiter seines Büros im Vertrag dazu ermächtigt.

Sonderfall Wohnungskauf

Handelt es sich bei der Immobilie, die den Besitzer wechselt, um eine Wohnung, ist der Vertrag noch um einiges umfangreicher. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen im Kaufvertrag zusätzlich die folgenden Informationen enthalten sein:

• Wohnungsnummer
• Sondernutzungsrechte (Garten, Parkplatz etc.)
• Gemeinschaftsordnung
• Gemeinschaftseigentum (Keller, Dachboden etc.)
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen
• Höhe des Hausgeldes
• Teilungserklärung
• Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen
• ggf. Wohnungsmietvertrag

Immobilienkaufvertrag prüfen lassen?

Sie bekommen den ausgearbeiteten Immobilienkaufvertrag vom Notar zugesendet. Dieser ist eine unabhängige juristische Fachkraft, hat also kein Interesse daran, der einen oder anderen Seite Vorteile zu verschaffen. Mit allen Fragen zum Vertrag können Sie sich zunächst an ihn wenden – er ist verpflichtet, die Inhalte des Vertrags für Sie verständlich zu erläutern. Haben Sie einen Immobilienmakler beauftragt, kann auch dieser Ihnen Fragen beantworten.

Ob Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt Ihren Immobilienvertrag prüfen lassen möchten, ist Ihre Entscheidung. Allerdings sollten Sie die Kosten im Hinterkopf behalten: Sie errechnen sich anhand der Höhe der Kosten für die Immobilie – je teurer also das Haus, desto höher fallen auch die Anwaltskosten aus. Kann der Notar Ihre Fragen zufriedenstellend beantworten, ist das für Sie deutlich günstiger.

Fazit: Immobilienkaufvertrag sorgfältig prüfen

Der Kaufvertrag für eine Immobilie umfasst alle obenstehenden Punkte. Nutzen Sie die zwei Wochen, die Sie zur Überprüfung haben, und stellen Sie in dieser Zeit dem Notar Ihre Fragen. Beim Termin für die Vertragsunterzeichnung liest der Notar noch einmal den kompletten Vertrag vor. Auch hier können Sie noch Fragen dazu stellen oder Anmerkungen machen. Gegebenenfalls nimmt der Notar auch kleine Änderungen vor. Sind beide Parteien einverstanden, wird der Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet. Achtung: Stellen Sie sicher, dass Sie den Termin wahrnehmen können! Sagen Sie ab, müssen Sie die Kosten dafür tragen, denn der Notar wird trotz Terminausfall bezahlt.