Wohnungsübergabe: Tipps für einen Auszug ohne Überraschungen

Rückt der Auszug aus einer Mietwohnung näher, ist die finale Wohnungsübergabe an den Vermieter ein zentrales Thema. Wie müssen Wände, Böden, Fenster und Türen zum Auszug aussehen, was passiert mit Ein- und Umbauten und welche Unterlagen braucht der Vermieter abschließend von Ihnen? Erfahren Sie hier, wie Sie die Wohnungsübergabe pünktlich zum Auszug gut vorbereiten und was Sie rund um den wichtigen Termin außerdem beachten sollten.

Grundsätzliche Regelungen zur Wohnungsübergabe

Bereits zum einstigen Einzug haben Sie als Mieter unterschrieben, wie Sie die Wohnung am Mietende hinterlassen müssen: Im Mietvertrag ist meist alles geregelt, was Sie rund um Ihren Auszug wissen müssen – vor allem, ob und was Sie zur Wohnungsübergabe streichen oder renovieren müssen, aber auch, was mit eventuellen Ein- und Umbauten sowie bestehenden Schäden passiert. Eine rechtliche Grundlage für diese Vereinbarungen schafft der §28 in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (BVO).

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.”

Im Einzelnen beschreiben Mietverträge meist deutlich genauer, was Sie als Mieter zur Wohnungsübergabe wie tun müssen. Allerdings: Weder zu strenge noch zu beliebige Formulierungen verpflichten Sie am Ende dazu, tatsächlich Renovierungen vorzunehmen.

Konkrete Pflichten rund um die Wohnung

Die Wohnung muss „besenrein und in einem ordnungsgemäßen Zustand“ übergeben werden – so oder so ähnlich werden Klauseln zum Zustand der Wohnung zur Übergabe meist eingeleitet. Konkreter bedeutet das für Sie:

• Grober Staub, Spinnenweben und Schmutz muss entfernt werden (besenrein). Auch die Fenster und Rahmen sollten nicht allzu dreckig sein, müssen aber zum Auszug auch nicht auf Hochglanz poliert werden.
• Zur Wohnungsübergabe streichen müssen Sie nur, wenn Wände und Decken übermäßig abgenutzt oder in sehr knalligen/auffälligen Farben gestrichen wurden. Meist gibt der Mietvertrag vor, dass sämtliche Wände und Decken in neutralen Tönen gehalten werden. Tapezieren ist nur notwendig, wenn sich offensichtliche, übermäßige Schäden an den Tapeten zeigen.
• Kleinere Schönheitsreparaturen, wie das Verschließen von Dübellöchern, müssen von Ihnen zum Auszug durchgeführt werden. Auch der Austausch einer gesprungenen Fliese oder das Beseitigen grober Macken im Laminat liegt meist bei Ihnen – oder Sie finden eine alternative Vereinbarung mit dem Vermieter.
• Normale Abnutzungserscheinungen an Böden, Wänden und Armaturen erfordern zum Auszug keine Ausbesserung. Einen abgelaufenen Teppich müssen Sie also ebenso wenig austauschen, wie Sie Kalkablagerungen am Waschbecken entfernen müssen – in beiden Fällen gilt natürlich, dass sich die Abnutzungen in einem normalen Rahmen bewegen.

Wichtig: Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, können Sie diese ebenso unrenoviert auch wieder zurückgeben.

Nicht zu lässige Vereinbarungen rund um die Renovierung

Wie weiter oben bereits angedeutet, gibt es Formulierungen zu abschließenden Arbeiten in der Wohnung, die nicht zulässig sind bzw. eigentlich zulässige Vereinbarungen unwirksam werden lassen. Dazu gehören:

• Der Vermieter kann Sie nicht dazu verpflichten, pauschal alle Räume zum Auszug neu zu tapezieren und zu streichen. Exakte Vorgaben zur Farbwahl sind ebenso wenig zulässig.
• In Bezug auf den oben genannten Paragraphen ungenau formulierte Beschreibungen wie „Fenster und Türen müssen gestrichen werden“ sind unzulässig – hier fehlt der Zusatz „von innen“. Auch Arbeiten, die nicht zu den oben aufgeführten gehören, dürfen nicht verpflichtend angeordnet werden.
• Starre Fristen zur Renovierung einzelner Räume, unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad, sind ebenso ungültig.

Was passiert mit Ein- und Umbauten bei der Wohnungsübergabe?

Haben Sie nachträglich eine Küche, eine Duschwand oder etwas anderes in die bzw. der Mietwohnung ein- oder umgebaut, müssen Sie diese Teile zum Auszug entfernen und die Wohnung in Ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen. In vielen Fällen ist es jedoch üblich, dass aktueller und zukünftiger Mieter eine Übernahme solcher Einrichtungsgegenstände vereinbaren.

Auch selbst verlegte Bodenbeläge müssen Sie übrigens wieder entfernen, sofern Sie die Wohnung ursprünglich ohne Teppich oder einen anderen Boden übernommen haben.

Vor der Wohnungsübergabe: Kontaktaufnahme zum Nachmieter

Nicht nur, weil der zukünftige Mieter vielleicht die Einbauküche oder Duschwand von Ihnen übernehmen möchte, lohnt es sich, vor der eigentlichen Wohnungsübergabe Kontakt zu Ihrem Nachfolger aufzunehmen. Eventuell sparen Sie Zeit, Arbeit und Geld bei der Renovierung, wenn Sie sich mit dem neuen Mieter darauf einigen, dass dieser die Arbeiten übernimmt. Treffen Sie sich vor der eigentlichen Übergabe, um zu besprechen, was für welches Geld übernommen wird und fixieren Sie Ihre Vereinbarungen schriftlich in einer Abstandsvereinbarung.

Wissenswertes zum offiziellen Wohnungsübergabe-Termin

Grundsätzlich sind Sie als Mieter gesetzlich verpflichtet, einen fristgerechten Termin zur Wohnungsübergabe vorzuschlagen. In der Realität ist es aber auch oftmals der Vermieter bzw. die Hausverwaltung, der bzw. die einen Übergabetermin vorschlägt. Offiziell muss die Übergabe erst mit Ende Ihrer Mietzeit stattfinden – manchmal ist das auch gar nicht anders möglich, wenn die neue Wohnung auch erst dann bezugsfrei ist. In vielen Fällen erfolgt die Übergabe aber meist schon einige Tage vor dem offiziellen Mietende.

Beim Termin anwesend sind dann mindestens Sie als noch aktueller Mieter und der Vermieter oder der Hausverwalter. Der neue Mieter muss nicht zwingend dabei sein. Allerdings erleichtert und beschleunigt es die Übergabe oft für alle Beteiligten, wenn alle gleichzeitig da sind. (Schriftliche) Nebenabsprachen können beispielsweise direkt hinterfragt und bestätigt werden.

Bei der Wohnungsübergabe begehen Sie die Wohnung gemeinsam und der Vermieter oder Hausverwalter prüft, ob bzw. dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und besenreinen Zustand ist, notiert Zählerstände und lässt sich sämtliche Haustür- und Wohnungsschlüssel von Ihnen aushändigen. Fallen Schäden oder Mängel auf, wird das weitere Vorgehen besprochen – also ob Sie als Mieter diese Punkte noch ausbessern (und bis wann) oder ob das der Vermieter übernimmt.

Gesetzlich nicht verpflichtend, aber sinnvoll ist ein Protokoll (sog. Wohnungsübergabeprotokoll), in dem alles dokumentiert und mit der beiderseitigen Unterschrift bestätigt wird.

Gut zu wissen: Die Wohnungsübergabe beim Einzug funktioniert sehr ähnlich zur Übergabe beim Auszug – auch hier ist eine Begehung und ein Protokoll wichtig.

Wohnungsübergabe: Checkliste für den Termin

Damit beim Wohnungsübergabe-Termin alles glatt läuft, finden Sie abschließend eine Checkliste, was Sie zum Auszug alles beachten und ggf. mitbringen sollten:

• Die Wohnung ist grundlegend geputzt, Löcher oder kleine Macken an den Wänden sind ausgebessert.
• Farbige Wände sind, sofern nicht anders mit dem Nachmieter vereinbart, hell gestrichen.
• Eventuelle Einbauten wurden entfernt, sofern nicht anders vereinbart.
• Alle Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Müll, Briefkasten, …) sind in der Anzahl vorhanden, in der sie laut Protokoll zum Einzug übergeben wurden.
• Sofern nicht vom Vermieter vorbereitet, drucken Sie ein Übergabeprotokoll aus.
• Notieren Sie für sich bereits Zählerstände von Strom und Wasser.
• Dokumentieren Sie ggf. den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe mit einer Kamera oder dem Smartphone, um bei späteren Nachforderungen und Diskussionen etwas in der Hand zu haben.