Dingliche Sicherung: Was ist das?

Wenn Sie ein größeres Darlehen benötigen, werden Sie um die dingliche Sicherung nicht herumkommen. Hierbei handelt es sich um eine Sicherheit für den Kreditgeber. Sollten Sie Ihre Darlehensraten nicht mehr zahlen können, kann der Kreditgeber durch die Verwertung der dinglichen Sicherung offene Forderungen begleichen.

Definition: Was ist die dingliche Sicherung?

Die dingliche Sicherung basiert auf sogenannten dinglichen Rechten. Das wohl bekannteste dingliche Recht ist das Eigentum: Sind Sie Eigentümer einer Sache, können Sie frei über diese verfügen. So können Sie Dritten Rechte an Ihrem Eigentum einräumen oder auch die Nutzung verbieten. Bei der dinglichen Sicherung handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das als Besicherung eines Kredits dient. Kommen Sie in Zahlungsverzug, kann der Kreditgeber auf dieses Pfandrecht zurückgreifen und so im besten Fall offene Forderungen begleichen.

Eines der wichtigsten Merkmale der dinglichen Sicherung: Sie ist immer an eine Sache geknüpft – daher der Name „dingliche“ Sicherung. Demgegenüber stehen beispielsweise schuldrechtliche Sicherheiten, die frei zwischen 2 Vertragspartnern vereinbart werden. Die dingliche Sicherung ist somit vorteilhafter für einen Kreditgeber, da sie auch greift, wenn das Eigentum an der Sache an eine andere Person übergeht.

Geht es um kleinere Raten- oder Dispokredite, dann ist keine dingliche Sicherung nötig. Bei größeren Darlehen – allen voran bei Baufinanzierungen – geht es hingegen nicht ohne dingliche Sicherung. Banken würden sonst das Risiko der Kreditvergabe als zu hoch einstufen.

Welche Arten von dinglicher Sicherung gibt es?

Zu den häufigsten Arten der dinglichen Sicherung zählen Grundschuld und Hypothek. Hierbei dient eine Immobilie als Sicherheit. Schließen Sie einen Immobilienkredit ab, wird die Bank höchstwahrscheinlich die Grundschuld von Ihnen verlangen. Die Grundschuld, die als dingliche Sicherheit ins Grundbuch eingetragen wird, erlaubt es der Bank, verhältnismäßig einfach und unbürokratisch die Zwangsversteigerung einzuleiten, falls Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können. Die Grundschuld ist als Sonderform der dinglichen Sicherheit an die jeweilige Sache gebunden, in diesem Fall an die Immobilie. Sollten Sie Ihr Haus verkaufen und steht die Grundschuld nach wie vor im Grundbuch, so gilt sie weiterhin trotz Eigentümerwechsel. Ähnlich verhält es sich mit der Hypothek. Der größte Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Hypothek automatisch erlischt, wenn Sie Ihr Darlehen getilgt haben. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch müssen Sie hingegen aktiv beantragen.

Neben Grundschuld und Hypothek gibt es noch einige weitere Arten von dinglicher Sicherung. Dazu zählen folgende:

• Verpfändung von Wertpapieren, Fondsanteilen oder Sparguthaben
• Abtretung von Forderungen (z. B. aus einer Lebensversicherung oder einem Sparbrief)
• Abtretung von Fahrzeugen oder Maschinen (v. a. bei gewerblichen Darlehen)

Sicherheitsabschlag bei dinglicher Sicherung

Nur in den seltensten Fällen erzielt die Bank mit dem Verkauf der verpfändeten Sache den vollen Wert. Kommt es etwa zur Zwangsversteigerung einer Immobilie, dann wird diese häufig unter ihrem aktuellen Marktwert veräußert. Aus diesem Grund kalkuliert die Bank den sogenannten Sicherheitsabschlag ein. So setzen Banken als Grundschuldhöhe bei Immobilien häufig nur 80 Prozent des Verkehrswerts an. Die übrigen 20 Prozent machen den Sicherheitsabschlag aus. Das ist auch der Grund, weshalb Banken in der Regel nicht den vollen Kaufpreis von Immobilien finanzieren und stattdessen ausreichend Eigenkapital von Ihnen fordern.

Auch bei anderen Arten von dinglicher Sicherung wird ein Sicherheitsabschlag berechnet. So unterliegen Aktien etwa größeren Kursschwankungen, was das Risiko für die Bank erhöht. Der Sicherheitsabschlag wird daher bei Wertpapieren eher großzügig kalkuliert.

Was kostet die dingliche Sicherheit?

Die Eintragung von Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch, mit der die dingliche Sicherung in Kraft tritt, zieht Gebühren nach sich. Hierfür muss ein Notar beauftragt werden, der wiederum den Grundschuldeintrag durch das Grundbuchamt veranlasst. Die Kosten dafür belaufen sich auf etwa 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Sie werden den Kaufnebenkosten zugerechnet, die Sie als Käufer meist aus eigener Tasche zahlen müssen.

Fazit: Ohne dingliche Sicherung kein Immobilienkredit

Bei Immobilien geht es um viel Geld. Da Banken mit der Kreditvergabe ein Ausfallrisiko eingehen, ist das Interesse natürlich groß, dieses Risiko möglichst gut abzusichern. Die dingliche Sicherung in Form eines Grundschuld- oder Hypothekeneintrags im Grundbuch ist die wichtigste Sicherheit für die Bank. Sie erlaubt es dem Kreditinstitut im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit, die Immobilie zu Geld zu machen und so offene Forderungen zu begleichen. Auch wenn die dingliche Sicherung in diesem Fall mit zusätzlichen Kosten für Sie als Käufer einhergeht, kommen Sie nicht um den Eintrag herum. Ohne ihn erhalten Sie keinen Immobilienkredit.

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