Garage vermieten: Die 6 wichtigsten Tipps

Vor allem in Großstädten herrscht latenter Parkplatzmangel, weshalb Garagen und Stellplätze sich einer hohen Nachfrage erfreuen. Wenn Sie eine Garage als Kapitalanlage kaufen und diese Garage vermieten möchten oder wenn Sie vielleicht sogar eine leerstehende Garage besitzen, dann sollten Sie sich vor der Vermietung jedoch mit den Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Denn bei der Garagenvermietung gelten ganz eigene Regeln.

Tipp 1: Wohnraum und Garage vermieten – bitte getrennt

Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen greifen, hängt maßgeblich davon ab, ob Sie die Garage separat oder zusammen mit einer Wohnung vermieten. Bei Letzterem gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen zur Wohnraumvermietung. Das bedeutet zum Beispiel, dass Sie dem Mieter nicht einfach so kündigen können und dass Sie bestimmte Kündigungsfristen einhalten müssen. Eine Teilkündigung ist hier nicht möglich: So können Sie es sich nicht anders überlegen und die Garage doch zur Unterbringung Ihres eigenen Pkws nutzen. Dasselbe gilt im Übrigen auch für Ihren Mieter: Verkauft dieser sein Auto oder Motorrad und braucht er die Garage entsprechend nicht mehr, kann er den Garagenmietvertrag nicht einfach beenden.

Bei separaten Verträgen hingegen bestehen nur sehr wenige gesetzliche Vorgaben. Stattdessen haben Sie größtenteils Vertragsfreiheit: So können Sie etwa die Höhe von Miete und Kaution beliebig hoch ansetzen und auch Ihre eigenen Kündigungskonditionen vereinbaren.

Vorsicht: Wenn Sie an denselben Mieter Wohnung und Garage vermieten, gehen Gerichte von einem gekoppelten Mietverhältnis aus. Das gilt in der Regel selbst dann, wenn Sie 2 gesonderte Mietverträge aufsetzen. Achten Sie deshalb darauf, dass die beiden Verträge sich in wichtigen Punkten unterscheiden. So könnte der Wohnraummietvertrag etwa unbefristet und der Garagenmietvertrag befristet sein. Noch besser ist es, wenn Sie den Wohnraum an Ihren eigentlichen Mieter vermieten und die Garage etwa an dessen Partner oder Partnerin.

Tipp 2: Mietersuche lokal betreiben

In der Regel ist es nicht schwer, geeignete Mieter für Garagen, Carports und Stellplätze zu finden. Unterstellmöglichkeiten für Fahrzeuge sind gerade im urbanen Raum eine echte Mangelware, weshalb die Nachfrage konstant hoch ist.

Für Ihre Mietersuche können Sie auf gängige Online-Portale setzen, doch häufig helfen auch schon Aushänge in den Straßen rund um den Stellplatz. So können Sie etwa am Schwarzen Brett im Supermarkt Infozettel anbringen oder in Cafés Flyer auslegen. Auch die eigenen Kontakte sollten Sie nicht unterschätzen. Sprechen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis an, dass Sie einen Parkplatz vermieten möchten, und mit etwas Glück findet sich hier ein passender Kandidat.

Tipp 3: Richtigen Preis für Garagenvermietung festlegen

Das deutsche Mietrecht kennt keinerlei Regelungen zur Preisfestlegung bei vermieteten Garagen und Stellplätzen. Den Preis können Sie also grundsätzlich frei festlegen. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Marktwert Ihres Parkplatzes richtig einschätzen: Setzen Sie den Preis zu hoch an, werden Sie nur schwer einen Mieter finden – und jeder Monat Leerstand kostet Sie bares Geld.

Ganz grob gesagt lassen sich die meisten Garagen für etwa 50 bis 100 Euro vermieten. Abhängig ist der Preis maßgeblich von der Lage. Befindet sich Ihre Garage in einem belebten Wohngebiet mitten in der Stadt und verbringen Anwohner täglich lange Zeit mit der Parkplatzsuche, dann können Sie den Preis eher hoch ansetzen. Ist die Garage hingegen im Speckgürtel und gibt es auch ausreichend Parkmöglichkeiten an der Straße, sind Mieter vermutlich nicht bereit, viel Geld zu zahlen.

Tipp 4: Garage vermieten – Steuer nicht vergessen

Mieteinkünfte müssen versteuert werden. Das gilt sowohl bei der Wohnraumvermietung als auch, wenn Sie Ihre Garage vermieten. Hierzu geben Sie einfach all Ihre Einkünfte aus einem Steuerjahr in Anlage V Ihrer Steuererklärung an. Von diesem Betrag können Sie all Ihre Ausgaben abziehen. Dazu zählen etwa Reparaturkosten oder kostenpflichtige Inserate zur Mietersuche. Den Restbetrag müssen Sie dann zu Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Doch Vorsicht: Wenn Sie eine Garage oder einen Parkplatz vermieten, kann unter Umständen zusätzlich Umsatzsteuer anfallen. Das liegt daran, dass nur die Einkünfte aus Wohnraummietverhältnissen umsatzsteuerbefreit sind. Vermietete Garagen, Carports und Co gelten jedoch rein rechtlich als Geschäftsraumvermietung, weshalb Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent anfällt. Nicht zahlen müssen Sie jedoch, wenn Sie als Kleinunternehmer gelten. Das ist dann der Fall, wenn Sie im vergangenen Steuerjahr weniger als 22.000 Euro an Einkünften aus der Garagenvermietung und aus anderen selbstständigen Tätigkeiten verdient haben und im laufenden Jahr voraussichtlich weniger als 50.000 Euro damit verdienen.

Als Vermieter einer Garage können Sie die Umsatzsteuer auch auf Ihren Mieter umlegen. Dies muss eindeutig aus dem Mietvertrag hervorgehen und die Umsatzsteuer muss darin gesondert ausgewiesen sein. Bedenken sollten Sie allerdings, dass sich nur wenige Mieter darauf einlassen und dass diese Strategie meist nur in Gegenden mit akutem Parkplatzmangel erfolgreich ist.

Tipp 5: Detaillierten Garagenmietvertrag aufsetzen

Wenn Sie eine Garage vermieten wollen, müssen Sie dazu rein rechtlich keinen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Auch eine mündliche Mietvereinbarung ist wirksam. Dennoch sollten Sie den Mehraufwand in Kauf nehmen, denn nur so können Sie später im Falle von Unklarheiten genau nachweisen, was Sie und Ihr Mieter damals vereinbart haben.

Halten Sie im Garagenmietvertrag unter anderem die folgenden Angaben und Informationen fest:

• Namen und Adressen der beiden Mietparteien
• Genaue Beschreibung des Mietobjekts
• Genaue Beschreibung der Nutzungsrechte
• Laufzeit des Mietvertrags
• Miethöhe und Zahlungsmodalitäten (ggf. mit separater Angabe der Umsatzsteuer, wenn diese vom Mieter gezahlt werden soll)
• Regelung zu Mieterhöhungen
• Kautionshöhe und Zahlungsmodalitäten
• Kündigungsmöglichkeiten
• Kündigungsfristen
• Mieterpflichten (z. B. Winterdienst)
• Regelung zu Betriebskosten
• Regelung zu Schönheitsreparaturen

Da Sie und Ihr Gegenüber beim Garagenmietvertrag viel gesetzlichen Spielraum haben, können Sie die meisten Regelungen frei unter sich vereinbaren. Wie so oft gilt dabei: je detaillierter der Vertrag, desto besser.

Legen Sie etwa keinerlei Regelungen zum Umgang mit Kündigungen fest, kann jede Partei den Mietvertrag von heute auf morgen beenden – und das ohne Angabe von Gründen. Bei einem befristeten Mietverhältnis kann es empfehlenswert sein, Kündigungsmöglichkeiten zu vereinbaren. Ansonsten kann der Mietvertrag nicht vorzeitig gekündigt werden. Für Sie als Vermieter könnte das unter Umständen nachteilig sein, wenn Sie aufgrund von Eigenbedarf kündigen möchten.

Auch die genaue Beschreibung der Nutzungsrechte sollten Sie nicht vernachlässigen, denn Garagen zählen als Nutzraum und nicht als Wohnraum. Das bedeutet, dass sie per Gesetz ausschließlich zur Unterbringung von Autos, Motorrädern und Co verwendet werden dürfen. So dürfen in der Garage nur die folgenden Dinge zu finden sein:

• Fahrzeuge
• Fahrzeugzubehör (z. B. Reifen, Ersatzteile, Kindersitze)
• Fahrräder
• Maximal 20 Liter Benzin in einem dicht verschlossenen Behälter

Die Garage darf schon allein aus Brandschutzgründen nicht zur Abstellkammer oder zum Schrottlager werden. Sollte es zu einem Unfall kommen, können ansonsten Sie als Vermieter dafür haftbar gemacht werden. Sieht der Garagenmietvertrag jedoch sehr spezifische Nutzungseinschränkungen vor, übertragen Sie die Haftung dadurch größtenteils auf Ihren Mieter.

Tipp 6: Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters

Gerade wenn Garagenmietverträge für eine bestimmte Laufzeit geschlossen werden, kann es sein, dass Ihr Mieter Sie um Erlaubnis zur Untervermietung bittet. Das könnte etwa dann der Fall sein, wenn der Mieter sein Auto verkauft und schlicht keinen Bedarf mehr am Parkplatz hat. Hier gilt: Der Mieter darf Garage oder Stellplatz nur mit Ihrer Erlaubnis untervermieten. Lehnen Sie den Untermietwunsch ohne Angabe von wichtigen Gründen ab, dann steht Ihrem Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Im Zweifelsfall müssen Sie sich dann also auf die Suche nach einem geeigneten Nachmieter machen. Werden Wohnung und Garage hingegen als Einheit vermietet, sind Teilkündigungen ausgeschlossen und dem Mieter steht kein Sonderkündigungsrecht zu.

Der Untermietvertrag kommt immer zwischen Hauptmieter und Untermieter zustande. Sie als Vermieter sind dabei nicht involviert. Das bedeutet für Sie, dass Sie sich bei offenen Forderungen – etwa bei ausstehenden Mietzahlungen – weiterhin an Ihren Hauptmieter wenden können. Dieser bleibt Ihnen gegenüber haftbar.

Fazit: Parkplatz und Garage vermieten – aber richtig

Eine Garage kann ein sehr lukratives Anlageobjekt sein. Nach wie vor entscheiden sich zahlreiche Menschen für ein eigenes Auto – und das trotz des akuten Parkplatzmangels in Großstädten und urbanen Ballungsräumen. Mieter für Ihre Garage sollten Sie verhältnismäßig einfach finden können. Etwas schwieriger hingegen ist es, einen wasserdichten Garagenmietvertrag zu erstellen. Zwar haben Sie hier größtenteils Vertragsfreiheit, doch das macht es nicht gerade einfacher. Achten Sie darauf, alle Regelungen möglichst detailliert festzuhalten. Nur so dürfen Sie sich langfristig über eine erfolgreich vermietete Garage und passives Einkommen freuen.

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