Geldwäschegesetz: Was müssen Makler beim Immobilienverkauf beachten?

In der ersten nationalen Risikoanalyse von 2019 sprach die Bundesregierung der Immobilienbranche ein hohes Geldwäscherisiko zu. Der Grund: Wird eine Immobilie verkauft, wechselt ein hoher Geldbetrag den Besitzer. So kann die Herkunft von Vermögen verhältnismäßig einfach vertuscht und das Geld stattdessen an eine wertstabile Immobilie gebunden werden. Um dies zu verhindern, sind Makler in den Kampf gegen Drogenhandel, Terrorfinanzierung und Co eingebunden und müssen aktiv dazu beitragen, Geldwäsche zu unterbinden.

Geldwäschegesetz: Welche gesetzlichen Pflichten haben Immobilienmakler?

Gemäß Paragraf 2 Absatz 1 Nummer 14 Geldwäschegesetz (GwG) zählen Makler zu den sogenannten „Verpflichteten“ und müssen sich daher aktiv an der Bekämpfung von Geldwäsche beteiligen. Zu den Pflichten von Immobilienmaklern gehören dabei vorrangig die Sensibilisierung und Kontrolle der eigenen Mitarbeiter, die Identitätsprüfung von Kunden, das Risikomanagement sowie die Meldung von Verdachtsfällen.

Kontrolle und Schulung von Mitarbeitern 

Zu den sogenannten internen Sicherungsmaßnahmen gehören die Kontrolle und die Schulung von Mitarbeitern. So sind Sie als Makler nicht nur dafür verantwortlich, sich selbst zu engagieren. Auch Ihre Mitarbeiter müssen ausreichend für das Thema sensibilisiert sein. Sie können etwa Informationsmaterialien zur Verfügung stellen oder interne Schulungen organisieren. Darüber hinaus müssen Sie Ihre Mitarbeiter stets auf dem Laufenden halten, wenn es aktuelle Gesetzesänderungen gibt. Außerdem sind Sie dazu verpflichtet, die Zuverlässigkeit Ihrer Mitarbeiter zu prüfen.

Kontrolliert wird das Ganze von der jeweils zuständigen Aufsichtsbehörde: Diese kann einen Nachweis darüber verlangen, dass Ihre Angestellten ausreichend geschult sind. Heben Sie daher Schulungs- und Kursunterlagen gut auf. Haben Sie der Behörde nichts vorzulegen, drohen unter Umständen Bußgelder im vierstelligen Bereich.

Gut zu wissen: Im Rahmen Ihrer Dokumentationspflicht müssen Sie alle Dokumente, die mit dem Geldwäschegesetz zusammenhängen, mindestens 5 Jahre lang aufheben. Maximal 10 Jahre lang dürfen Sie die Informationen speichern. Das gilt etwa für Schulungsunterlagen, aber auch für die Ausweiskopien von Kunden.

Identitätsprüfung

Eine der Hauptpflichten von Immobilienmaklern besteht darin, die Identität ihrer Kunden zu überprüfen. Dabei müssen Sie jeweils unterscheiden, ob es sich um natürliche Personen, juristische Personen oder um sogenannte wirtschaftlich Berechtigte handelt.

Natürliche Personen

Bei natürlichen Personen – also privaten Käufern oder Verkäufern – gestaltet sich die Identitätsprüfung in den meisten Fällen verhältnismäßig unproblematisch. Verlangen Sie hierzu einfach ein gültiges Ausweisdokument, etwa einen Personalausweis oder Reisepass. Diesen müssen Sie entweder kopieren oder abfotografieren und in Form einer Akte ablegen. Achten Sie darauf, dass die folgenden Informationen hinterlegt sind:

• Vollständiger Name
• Geburtsort
• Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Anschrift

Vergessen Sie dabei im Übrigen nicht den Datenschutz: Sie sind zwar verpflichtet, die Ausweiskopie bei sich zu hinterlegen, doch dürfen Sie die gespeicherten Daten nicht an Dritte weitergeben. Eine Ausnahme besteht in der Regel nur dann, wenn die zuständige Strafverfolgungsbehörde einen Verdachtsfall überprüfen will und Sie dazu auffordert, die Daten herauszugeben.

Juristische Personen und Personengesellschaften

Möchten die Genannten eine Immobilie über Sie kaufen oder verkaufen, müssen Sie einige Informationen in Erfahrung bringen. So sind Sie unter anderem dazu verpflichtet, die Eigentums- und Kontrollstrukturen zu ermitteln. Die folgenden Angaben sollten Ihnen vorliegen:

• Name und Bezeichnung des Unternehmens
• Rechtsform
• Registernummer
• Anschrift (vom Hauptsitz)
• Namen der gesetzlichen Vertreter bzw. der Mitglieder des Vertretungsorgans

Häufig genügt hierzu ein Auszug aus dem Handelsregister, gegebenenfalls ergänzt um eine Gesellschafterliste. Im Zweifelsfall kann jedoch auch ein Rückgriff auf das Transparenzregister nötig sein.

Wirtschaftlich Berechtigte

Bei wirtschaftlich Berechtigten handelt es sich meist um Personen, die eine juristische Person vertreten. Häufig sind das Inhaber von Kapitalanteilen oder von Stimmrechten. Hier müssen Sie wie bei natürlichen Personen vorgehen und sich ein gültiges Ausweisdokument vorlegen lassen. Dokumentieren Sie:

• Vollständiger Name
• Geburtsort
• Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Anschrift

Zwar müssen die meisten Unternehmen ihre wirtschaftlich Berechtigten ins Transparenzregister eintragen lassen, doch genügt ein Auszug gemäß Paragraf 11 Absatz 5 Geldwäschegesetz nicht. Stattdessen müssen Sie die Angaben immer direkt von der jeweiligen Person erhalten.

Wessen Identität müssen Makler prüfen?

Beim Verkauf von Immobilien müssen Sie als Makler in der Regel die Identität von Käufer und Verkäufer prüfen und dokumentieren. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn die jeweils andere Partei einen eigenen Makler beauftragt hat. Dann fällt die Identitätsprüfung in dessen Zuständigkeitsbereich.

Wann muss die Identitätsprüfung erfolgen?

Gemäß Paragraf 11 Absatz 2 Geldwäschegesetz müssen Sie die Identität der Vertragspartner erst dann überprüfen, wenn ein ernsthaftes Interesse am Kauf besteht. Dies liegt in der Regel in folgenden Fällen vor:

• Ein Kaufvertrag wurde ausgetauscht.
• Es liegt ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung vor.
• Der Käufer hat eine Reservierungsgebühr gezahlt.

Muss die Identität auch bei Vermietung und Verpachtung geprüft werden?

Seit der GwG-Novellierung von 2020 müssen Sie die Identitätsprüfung in einigen Fällen auch bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien durchführen. Dies gilt immer dann, wenn die Nettokaltmiete beziehungsweise -pacht bei über 10.000 Euro liegt. In diesem Fall müssen Sie die Identität von beiden Parteien – also Mieter und Vermieter – überprüfen und einen Nachweis darüber abspeichern.

Muss die Identität bei Folgeaufträgen erneut geprüft werden?

Unter Umständen haben Sie als Makler eine gut gefüllte Stammkundenkartei. Das ist zwar gut für Ihr Geschäft, doch erleichtert es Ihnen die Arbeit bei der Identitätsprüfung leider nicht. Denn bei jedem neuem Auftrag müssen Sie erneut die Identität der jeweiligen Parteien prüfen und einen entsprechenden Nachweis zu den Akten legen.

Risikoanalyse und -management

Als Immobilienmakler müssen Sie das Geldwäscherisiko stets im Auge behalten und bewerten. Auf ein erhöhtes Risiko deutet es etwa hin, wenn ein Käufer

• auf Barzahlung besteht (auch wenn er nur die Maklerprovision oder einen Teil des Kaufpreises bar zahlen will),
• wesentlich mehr bietet, als ursprünglich für die Immobilie gefordert wurde,
• bereit ist, den vollen Kaufpreis zu zahlen, aber möchte, dass der Kaufvertrag eine niedrigere Summe ausweist (sogenannte Unterbeurkundung),
• keinen Finanzierungsnachweis vorlegt,
• keinen Vermögensnachweis vorlegt,
• einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis aus einem bekannten Steuerparadies (z. B. Dubai, Schweiz, Panama) vorlegt,
• offensichtlich nur als Strohmann agiert und der eigentliche Käufer anonym bleibt oder
• sich weigert, einen Identitätsnachweis zu erbringen.

Meldepflicht im Verdachtsfall

Im Verdachtsfall sind Sie als Makler verpflichtet, diesen zu melden. Die Meldung muss elektronisch über die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen erfolgen. Haben Sie der FIU – kurz für Financial Intelligence Unit – einen Geldwäscheverdachtsfall gemeldet, darf keine Transaktion erfolgen. Das bedeutet, dass Sie in diesem Fall mit dem Immobilienverkauf warten müssen.

Die zuständige Behörde hat ab Verdachtsmeldung 3 Werktage Zeit, um Ihre Informationen zu überprüfen und eine Entscheidung zu fällen. Gibt die Behörde grünes Licht, können Sie den Verkauf in trockene Tücher bringen. Bestätigt sich Ihr Verdacht, wird die Behörde den Fall übernehmen. Erhalten Sie keine Rückmeldung, können Sie nach Ablauf der 3-Werktage-Frist mit dem Verkauf fortfahren.

Welche Sanktionen drohen Maklern bei Missachten des Geldwäschegesetzes?

Die Pflichten, die Ihnen die Bundesregierung durch das Geldwäschegesetz auferlegt hat, sollten Sie sehr ernst nehmen. Denn bei Missachtung drohen Ihnen sehr hohe, in vielen Fällen sogar existenzgefährdende Strafen.

Kommen Sie Ihrer Dokumentations- und Aufklärungspflicht etwa nicht nach, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die Bußgelder von bis zu 100.000 Euro nach sich ziehen kann. Noch teurer wird es, wenn Sie diese Pflicht wiederholt verletzen. Dann sind auch Bußgelder in Millionenhöhe möglich.

Strafrechtlich schuldig machen Sie sich, wenn Sie nicht nur Ihre Pflichten verletzen, sondern Kriminelle aktiv bei der Geldwäsche unterstützen. In diesem Fall droht sogar eine mehrjährige Freiheitsstrafe.

Fazit: Geldwäsche ist kein Kavaliersdelikt

Aufgrund ihres hohen, stabilen Werts eignen sich Immobilien hervorragend dazu, illegal erworbenes Geld zu waschen. Da dies auch der Bundesregierung bewusst ist, sind Makler per Geldwäschegesetz dazu verpflichtet, aktiv bei der Bekämpfung dieser Straftat mitzuhelfen. Wenn Sie als Immobilienmakler tätig sind, sollten Sie sich gut über Ihre Pflichten informieren und auch Ihre Angestellten entsprechend sensibilisieren und schulen. Missachten Sie diese Pflichten, drohen Bußgelder in 6- und teils sogar 7-stelliger Höhe, die nicht selten existenzgefährdend sind.

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