Liegenschaftszins – was ist das und wofür braucht man ihn?
Das Ertragswertverfahren ist eine Möglichkeit zur Wertbestimmung einer Immobilie. Bei der Berechnung spielt der Liegenschaftszins als Rechengröße eine bedeutende Rolle. Erfahren Sie, wer die Höhe des Liegenschaftszinses bestimmt, wovon der Zinssatz abhängt und wann er benötigt wird.
Was ist der Liegenschaftszins?
Ein bebautes Grundstück, das Erträge erwirtschaftet, wird als Liegenschaft bezeichnet. Beim Liegenschaftszins wird der zu erwartende marktübliche Ertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Der Zinssatz gibt also Aufschluss über die Rendite und Wertstabilität einer Immobilie.
Wovon ist die Höhe des Liegenschaftszinssatzes abhängig?
Verschiedene Faktoren sind bei der Festsetzung des Liegenschaftszinses zu berücksichtigen. Unter anderem sind folgende Kriterien wichtig:
- Restnutzungsdauer
- Nutzungsart
- Drittverwendungsmöglichkeit
- Lage
- Baujahr
- Verkehrsanbindung
Wer bestimmt die Höhe des Liegenschaftszinses?
Wie hoch der Liegenschaftszins für eine Gemeinde ist, legen die Gutachterausschüsse der Kommunen anhand der letzten Kauffälle fest. Der Zinssatz basiert also immer auf den letzten Transaktionen in einer bestimmten Region.
Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen den Zinssatz auf ihren Webseiten. An anderen Orten haben Sie die Möglichkeit, den Zinssatz beim Gutachterausschuss zu erfragen.
Auch ein Sachverständiger kann auf Grundlage verschiedener Daten den Liegenschaftszins bestimmen. Dabei bezieht der Experte die Werte vergleichbarer Immobilie in seine Einschätzung mit ein. Zu beachten ist, dass bei diesem Verfahren zusätzliche Kosten für den Gutachter anfallen. Sie erhalten dabei eine sehr präzise und aktuelle Einschätzung, während die Abfrage beim Gutachterausschuss stets auf veralteten Daten basiert.
Eine weitere Orientierung liefern die Liegenschaftszins-Tabellen des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Der IVD bietet mit jährlichen Veröffentlichungen der Tabellen eine Unterstützung, die vor allem hilfreich ist, wenn es in einer Region keine ausreichenden Daten gibt. Im Folgenden sind einige der Werte des IVD für stark nachgefragte Immobilien aufgeführt:
| Objektart | Liegenschaftszinssatz |
| Villa oder großes freistehendes Einfamilienhaus | 0,5–3 % |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 1–3,5 % |
| Doppel- oder Reihenhaus | 1–4 % |
| Eigentumswohnung | 1,5–4,5 % |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Zwei- oder Dreifamilienhaus | 1,5–4,5% |
| Mehrfamilienhaus ab 4 Wohnungen | 2–5 % |
| Wohn- und Geschäftshaus mit bis zu 20 % Gewerbe | 3–6,5 % |
(Quelle: IVD 05/2022)
Liegenschaftszins berechnen – wie geht das?
Wenn Sie sich als Käufer für eine Immobilie interessieren, ist es sinnvoll, sich anhand der Eckdaten zunächst ein Bild von dem Angebot zu machen. Hilfreich ist dabei die Ermittlung des Liegenschaftszinses, der eine erste Orientierung bietet.
Mit folgender Formel können Sie eine überschlägige Berechnung vornehmen:
Liegenschaftszins = jährliche Nettomieteinnahmen / Kaufpreis
Wenn Sie den Jahresreinertrag durch den Kaufpreis dividieren, erhalten Sie den Liegenschaftszins der Immobilie. Eine wertstabile Immobilie zeichnet sich durch einen geringen Zinssatz aus, während ein höherer Liegenschaftszins eine bessere Rendite verspricht. Dabei ist jedoch zu beachten, dass ein höherer Ertrag mit einem steigenden Ausfallrisiko einhergeht, da die Mieten unter Umständen nicht auf Dauer zu erzielen sind.
Wann wird der Liegenschaftszins angewendet?
Für Kaufinteressenten ist der Liegenschaftszins eine wichtige Kennzahl. Vor allem wenn es um die Investition und die Rendite einer Immobilie geht, ist der Zinssatz entscheidend. Setzen Sie den Kaufpreis und den Ertrag der Immobilie ins Verhältnis, haben Sie einen ersten Anhaltspunkt, ob der geforderte Preis angemessen ist. Gerade wenn es um die Bewertung eines Ertragsobjekts wie ein Mehrfamilienhaus geht, ist der Liegenschaftszins von Bedeutung.
Denn er ist eine zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren. Der dabei ermittelte Verkehrswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Gutachter multipliziert den Bodenwert mit dem aktuellen Liegenschaftszins. Je niedriger der Zinssatz ist, desto höher fällt der Ertrags- beziehungsweise der Verkehrswert aus.
Fazit: Liegenschaftszins bei Kaufentscheidung berücksichtigen
Wenn Sie wissen möchten, ob eine Immobilie sich langfristig trägt und der geforderte Preis realistisch ist, ist der Liegenschaftszins eine aussagekräftige Kennzahl. Ist der Zinssatz hoch, wirft die Immobilie zwar einen höheren Ertrag ab, birgt aber gleichzeitig das Risiko eines Mietausfalls. Eine Immobilie mit einem geringeren Liegenschaftszins bietet zwar eine niedrigere Rendite, sichert aber einen dauerhaften Ertrag. Wichtig ist daher, zunächst zu prüfen, ob sich der Zinssatz innerhalb des vom IVD angegebenen Rahmens bewegt.
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