Rückauflassungsvormerkung – wann wird sie benötigt?

Hinter dem etwas sperrigen Begriff der Rückauflassungsvormerkung steckt ein Schutzrecht des Verkäufers. Insbesondere wenn Grundstücke oder Immobilien veräußert werden, lässt sich davon Gebrauch machen. Was sich konkret hinter dieser Regelung verbirgt, wann sie greift und wann sie ihre Gültigkeit verliert, lesen Sie im Folgenden. Zudem erfahren Sie, worin der Unterschied zur Auflassungsvormerkung besteht und welche Informationen zu diesem Thema noch wichtig sind.

Die Rückauflassungsvormerkung und was darunter zu verstehen ist

Der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie veräußert ein Objekt und stellt bestimmte Bedingungen an den Käufer. Damit dieser die Bedingungen auch tatsächlich einhält, existiert die Rückauflassungsvormerkung. Sie ist ein Schutzrecht für den Immobilienverkäufer. Er darf sein früheres Eigentum zurückfordern, wenn der Käufer gegen die vereinbarten Auflagen verstößt. Es kommt dann zu einer Rückauflassung, also Rückabwicklung des Geschäftes.

Wie grenzt sich die Rückauflassungsvormerkung nun von der Auflassungsvormerkung ab? Bei zweitgenannter handelt es sich gewissermaßen um das Pendant und damit um ein Schutzrecht des Käufers. Ihm wird mit einem Eintrag ins Grundbuch der Erwerb der Immobilie vorab zugesichert. So lässt sich verhindern, dass unerwartet noch ein anderer Interessent die Zusage erhält.

Die Rückauflassungsvormerkung wiederum kann den Verkäufer vor diesen unter Umständen ungewollten Szenarien schützen:

• Weiterverkauf seiner Immobilie oder seines Grundstücks
• Weiterschenkung des Objekts
• Belastung der Immobilie oder des Grundstücks
• Übernahme des Objekts durch Gläubiger im Falle einer Insolvenz des neuen Eigentümers

Besonders gängig ist es im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge, eine Rückauflassungsvormerkung zu vereinbaren. Überlassen Eltern ihren Kindern noch zu Lebzeiten ihre Immobilie, ist das ein klassisches Szenario. Nach ihrem Tod hätte der Nachwuchs ohnehin Anspruch auf das Objekt. Um zu vermeiden, dass es vor dem Eintreten des Erbfalls zu einem Verkauf oder einer Pfändung durch einen Gläubiger kommt, wird eine Rückauflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen.

Ebenso ist es denkbar, dass sich die ursprünglichen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Ein damit verbundener Vorteil: Durch die Schenkung der Immobilie sind sie nicht mehr die tatsächlichen Eigentümer und sparen Steuern, während sie gleichzeitig nicht alle Rechte aufgeben. Zudem vermag sich eine Rückauflassungsvereinbarung im Rahmen einer Scheidung als hilfreich zu erweisen. Die Noch-Eheleute treffen eine Übereinkunft, was mit der Immobilie geschieht, wenn einer der Partner darin wohnen bleibt und erneut heiraten sollte.

Des Weiteren machen Gemeinden häufiger von diesem Prinzip Gebrauch. Veräußern sie ein Grundstück an eine Privatperson oder ein Unternehmen, können sie dafür eine bestimmte Nutzungsart vorgeben. Hält sich der Käufer nicht daran, lässt sich eine Rückauflassung in die Wege leiten. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der Verkauf von Unternehmen ein weiteres Szenario für diese Regelung ist. Dem neuen Eigentümer wird im Zuge dessen vorgeschrieben, dass er die angestellten Mitarbeiter für einen gewissen Zeitraum weiterbeschäftigt.

Anforderungen an die Rückauflassungsvormerkung: So wird sie wirksam

Eine Rückauflassungsvormerkung ist beim Immobilienverkauf keineswegs obligatorisch. Damit sie vereinbart werden kann, muss der bisherige Eigentümer darauf bestehen und der Käufer dies akzeptieren. Ist der Interessent damit nicht einverstanden, lehnt er ab. Der Vertrag kommt daraufhin gegebenenfalls nicht zustande. Für die Form und den Inhalt der Rückauflassungsvormerkung existieren keine konkreten Vorgaben, was theoretisch eine freie Formulierung erlaubt. Wichtig ist jedoch, dass die gestellten Forderungen klar und eindeutig beschrieben werden, sodass sie möglichst keinen Interpretationsspielraum bieten.

Zusätzlich zu den konkreten Bedingungen gibt es in aller Regel eine Passage, die darauf verweist, ob die Rückauflassungsvormerkung vererbbar sein soll oder nicht. Es empfiehlt sich, das Schriftstück von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. So können schwammige Formulierungen vermieden werden, die später womöglich zu Streitigkeiten führen. Gültig ist eine solche Vereinbarung nur, wenn sie diese Voraussetzungen erfüllt:

• Ein Notar hat sie beglaubigt.
• Es wurde ein Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingereicht.
• Die Vormerkung kann daraufhin im Grundbuch hinterlegt werden.
• Zusätzlich liegt ein beurkundeter Kaufvertrag vor.
• Das Finanzamt hat eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.

Sobald die Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch notiert wurde, erhält sie ihre Gültigkeit und ist dadurch wirksam. Der Eintrag erfolgt in die Abteilung „Lasten und Beschränkungen“ und dient als Sicherheit. Kommt es zu einem Verstoß gegen die vereinbarten Auflagen, kann der Verkäufer auf dieser Grundlage seinen Anspruch auf eine Rückauflassung geltend machen. Die Voraussetzung dafür ist, dass es einen schwerwiegenden Verstoß gegeben hat. Ein solcher wäre etwa der Weiterverkauf einer Immobilie ohne das Einverständnis des vorherigen Eigentümers. Ein einfacher Streit zwischen den beiden Vertragspartnern ist unterdessen nicht ausreichend.

Gut zu wissen: Nicht außer Acht zu lassen ist das Szenario, dass der neue Eigentümer noch vor dem ehemaligen verstirbt. Hat dieser keine Kinder oder andere Erben bestimmt, stellt auch das einen Anlass dar, die Rückauflassung geltend zu machen.

Kosten und Gültigkeitsdauer der Rückauflassungsvormerkung

Eine häufig gestellte Frage richtet sich nach den Kosten für eine Rückauflassungsvormerkung. Die dafür einzuplanenden Gesamtausgaben setzen sich aus Gebühren für das Grundbuchamt und für den Notar zusammen. Die konkrete Höhe hängt wiederum von dem einzutragenden Wert des Grundstücks oder der Immobilie ab. In den meisten Fällen dürfte es sich dabei um einen niedrigen 3-stelligen Betrag handeln.

Lässt sich eine Rückauflassungsvormerkung auch löschen? Diese Frage möchten viele Immobilieneigentümer klären, bevor sie eine solche Vereinbarung treffen. Die Antwort lautet: Damit sie Gültigkeit erlangt, ist ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Wenn sie nicht mehr gelten soll, muss sie dort wieder entfernt werden. Das Löschen ist dann sogar ein wichtiger Schritt, für den das Einverständnis des Käufers erforderlich ist. Folgende Gründe rechtfertigen das Aufheben der Rückauflassungsvormerkung:

• Die gestellten Anforderungen wurden erfüllt.
• Die Absichten des Eigentümers haben sich geändert und er verzichtet auf seine Ansprüche.
• Der geplante Kaufvorgang scheitert noch.
• Der frühere Eigentümer verstirbt und hat die Rückauflassungsvormerkung nicht vererbt.

Basierend auf dem letztgenannten Punkt ist noch ein weiteres Thema anzusprechen: Eine Rückauflassungsvormerkung kann vererbt werden. Das setzt voraus, dass die Vereinbarung im Kaufvertrag und im Grundbuch aufgeführt ist. Dann geht das Recht auf die Nachkommen über. Sofern es dazu keine Passage gibt, obliegt einem Gericht die Entscheidung. Die Juristen orientieren sich dabei am Wortlaut der Rückauflassungsvormerkung.

Gut zu wissen: Wird die Rückauflassungsvormerkung vererbt, ist für eine Löschung das Einverständnis der Erben erforderlich. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Mitglieder ihre Zustimmung erteilen.

Auch wenn sie für neue Eigentümer gewisse Einschränkungen bedeuten mag, heißt das nicht automatisch, dass eine Rückauflassungsvormerkung eine Wertminderung des Objekts mit sich bringt. Immerhin handelt es sich bei einer derartigen Vereinbarung stets um ein befristetes Recht. Im Vorfeld wird vereinbart, wie lange es seine Gültigkeit behält. Das Ableben des früheren Eigentümers kann ein solcher Zeitpunkt sein. Ebenso ist es denkbar, dass er Rechte an seine Erbnachfolger überträgt und diese dann für eine vorgegebene Dauer weiterbestehen.

Ist vorgesehen, die Rückauflassungsvormerkung zu löschen, fallen auch hierfür Kosten an. Diese liegen jedoch unter den Ausgaben für den Eintrag, etwa bei einem Viertel. Für die Aufhebung muss zunächst ein Antrag beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Dabei ist auch anzugeben, warum das geschehen soll. Im Anschluss nimmt die Behörde eine Prüfung vor und versendet daraufhin eine Löschungsbewilligung. Ein Notar beglaubigt diese abschließend.

Fazit: Geringe Kosten, hoher Nutzen der Rückauflassungsvormerkung

Die Rückauflassungsvormerkung vermag sich bei einer Vielzahl von Szenarien als nützlich zu erweisen. Gemeinden und Unternehmen machen von dieser Möglichkeit Gebrauch und im privaten Bereich kann in verschiedener Hinsicht davon profitiert werden. Beispielsweise bekommen bestimmte Personen dadurch ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert. Ein Objekt lässt sich auf diesem Weg zudem im Familienbesitz halten. Im Interesse des früheren Eigentümers einer Immobilie verhindert die Rückauflassungsvormerkung, dass diese mit einer Grundschuld behaftet wird. Generell besteht die Option, bestimmte Vorgaben zu erteilen, was mit einem Grundstück oder einem Gebäude geschehen soll.

Als Bestandteil eines Kaufvertrags und Vermerk im Grundbuch muss die Rückauflassungsvormerkung klare, unmissverständliche Formulierungen enthalten. Es empfiehlt sich daher, die Unterstützung eines Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dadurch wird ausgeschlossen, dass es zu Widersprüchen kommt und sich Inhalte nicht vollends mit den Interessen des ehemaligen Eigentümers decken. Selbst wenn zusätzliche Ausgaben mit einer Rückauflassungsvormerkung entstehen, sind diese als gering einzustufen. Vor allem können sie sich auszahlen, wenn sich dadurch kostenintensive Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen.

Bildnachweis: insta_photos / Shutterstock.com