Kernsanierung – was ist das und wann lohnt sie sich?

Eine gebrauchte Immobilie ist in der Regel günstiger als ein Neubau. Ist das Gebäude bereits in die Jahre gekommen, sind verschiedene Sanierungsarbeiten erforderlich. Wird das Haus dabei in einen neuwertigen Zustand versetzt, wird dies auch als Kernsanierung bezeichnet. Im Folgenden erfahren Sie, wann sich eine Kernsanierung lohnt, wer die Planung übernimmt und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Was ist eine Kernsanierung?

Ältere Gebäude sind häufig stark sanierungsbedürftig. Vielleicht stand die Immobilie bereits einige Zeit leer und ein sofortiger Einzug ist nicht möglich. Im Rahmen einer Kernsanierung wird das Haus vom Keller bis zum Dach auf den neuesten Stand gebracht und die Bausubstanz wiederhergestellt. Folgende Maßnahmen sind Bestandteil einer Kernsanierung:

• Erneuerung der Fassade
• Erneuerung des Dachs
• Neue Elektroinstallationen
• Neue Rohrleitungssysteme
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Austausch der Bodenbeläge
• Wandfliesenerneuerung
• Austausch alter Fenster und Türen

Welche Gründe sprechen für eine Kernsanierung?

Auch wenn die Kernsanierung mit einigen Kosten einhergeht, kann sich der Aufwand lohnen. Vor allem durch energetische Maßnahmen reduzieren Sie die Heizkosten und leisten ganz nebenbei einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Weitere Vorteile im Überblick:

• Wärmedämmmaßnahmen und der Einbau neuer Heizungsanlagen reduzieren den Energiebedarf und damit die Kosten.
• Sie profitieren von öffentlichen Förderkrediten und Zuschüssen der KfW oder der BAFA.
• Mit der Kernsanierung steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie.
• Durch die Sanierungsmaßnahmen verbessert sich das Wohnklima (bessere Schalldämmung, angenehmere Raumtemperaturen).

Gut zu wissen: Nach einer Kernsanierung können Sie in der Wohngebäudeversicherung sparen: Viele Versicherer gewähren Rabatte, wenn ein Haus komplett erneuert wurde und sich auf dem technisch neuesten Stand befindet.

Wann lohnt sich bei einem Haus die Kernsanierung?

Ob sich die Kernsanierung lohnt, ist vor allem vom Zustand des Gebäudes abhängig. Je nach Baujahr haben Immobilien verschiedene Schwachstellen, sodass es sinnvoll ist, nach einiger Zeit bestimmte Maßnahmen durchzuführen. Wie lange einzelne Bauteile im Schnitt ohne eine Sanierung halten, zeigt die folgende Tabelle:

Bauteil	Lebensdauer
Rohbau aus Holz	Bis zu 100 Jahre
Rohbau aus Beton	Bis zu 150 Jahre
Fassade	Ca. 20 Jahre
Metall- und Kunststofffenster	Bis zu 40 Jahre
Holzfenster	Bis zu 30 Jahre
Außentüren	Ca. 30 Jahre
Dach	Ca. 50 Jahre
Kunststoffböden	Bis zu 20 Jahre
Parkettböden	Bis zu 50 Jahre
Innentüren	Ca. 40 Jahre
Elektroinstallationen, Leitungen	Ca. 40 Jahre
Heizungsanlage	Ca. 20 Jahre
Heizkörper	Ca. 30 Jahre
Küche	Ca. 30 Jahre
Sanitäranlagen	Ca. 40 Jahre

Wenn Sie den Kauf einer Bestandsimmobilie mit Sanierungsbedarf planen, ziehen Sie idealerweise einen Fachmann zurate, der die einzelnen Bauteile genau prüft.

Tipp: Ob sich die Kernsanierung lohnt, prüfen Sie am besten mit einer detaillierten Kostenaufstellung. Liegen die Gesamtkosten des Kaufpreises und der Sanierungskosten über den Kosten für einen Neubau, ist von der Maßnahme abzuraten.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Ein sanierungsbedürftiges Haus überzeugt zwar in der Regel mit einem attraktiven Kaufpreis, für die Kernsanierung müssen Sie jedoch mit weiteren, unter Umständen erheblichen Kosten rechnen. Wie hoch diese letztlich ausfallen, hängt vom konkreten Umfang der Arbeiten und dem ausführenden Betrieb ab. Grob überschlägig ist mit folgendem Aufwand zu kalkulieren:

Vorhaben	Kernsanierung Kosten pro m²
Wärmedämmung der Fassade	30–200 €
Kellerdeckendämmung	18–30 €
Erneuerung elektrischer Leitungen	100–130 €
Erneuerung Leitungssysteme, Rohre	Ca. 1.000 € pro Etage
Sanitäranlagen	9.000–30.000 € pro Sanitäranlage
Fenster	500–800 € pro Fenster
Heizung	Je nach Art 5.000–20.000 €
Dacheindeckung	80–120 €
Neuer Dachstuhl	50–80 €

(Quelle: wohnen-und-bauen.de 01/2022)

Fazit: Kernsanierung – Kosten und Vorhaben genau planen

Während bei einer Entkernung nur alte Bauteile vorrangig im Inneren der Gebäudehülle entfernt werden, handelt es sich bei einer Kernsanierung um eine umfassende Erneuerung des gesamten Gebäudes. Entscheidend für die Höhe der Kosten ist vor allem die vorhandene Bausubstanz: Je nach Alter haben Immobilien unterschiedliche Schwachstellen. So überzeugen Altbauten, die bis 1920 errichtet wurden, beispielsweise mit extrem dicken Außenmauern und einer guten Wärmedämmung, besitzen aber oftmals zugige Holzfenster. In den Baujahren zwischen 1970 und 1990 wurden häufig schadstoffbelastete Bauteile mit Asbest oder Mineralstofffasern verwendet, die ausgetauscht werden sollten. Auch veränderte energetische Ansprüche machen oftmals eine Sanierung erforderlich. Um die Kosten genau zu kalkulieren, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Profi. Übersteigen die Investitionskosten von Kaufpreis und Sanierung die Kosten für einen Neubau, sollten Sie von der Kernsanierung Abstand nehmen.

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