Maklerprovision berechnen: so geht’s richtig
Vor allem beim Verkauf aber auch bei der Vermietung einer Immobilie leistet ein Makler wertvolle Dienste. Für seine Arbeit erhält er eine Provision, auch Courtage genannt. Wie Sie ganz einfach selbst die Maklerprovision berechnen, wie hoch diese ausfallen darf und wer sie bezahlt, erfahren Sie hier.
Wann darf Maklerprovision verlangt werden?
Das Bürgerliche Gesetzbuch(BGB) regelt in § 652 genau, wann ein Immobilienmakler für seine Tätigkeiten eine Provision verlangen darf:
- Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
- Der Makler hat nachweislich seinen Auftrag erfüllt: die Vermittlung eines Kauf- oder Mietinteressenten bzw. eines Miet- oder Kaufobjekts.
- Ein Miet- oder Kaufvertrag wurde abgeschlossen. Ursache für den Abschluss war die Tätigkeit des Maklers.
Entscheidend sind vor allem die schriftlichen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Makler – diese bestimmen am Ende darüber, ob und in welcher Höhe eine Provision fällig wird.
Wann darf keine Maklerprovision berechnet werden?
Bei preisgebundenen Wohnungen, beispielsweise Sozialwohnungen, darf keine Maklercourtage erhoben werden. Sind Sie selbst Makler und besitzen, bewohnen oder verwalten eine Immobilie, die Sie veräußern möchten, dürfen Sie dabei ebenfalls keine Provision verlangen. Auch wenn Sie nachweislich in enger wirtschaftlicher oder rechtlicher Verbindung zu dem Makler stehen, ist die Erhebung einer Maklerprovision nicht zulässig.
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Wie wird die Maklerprovision berechnet?
Bei der Berechnung der Provisionshöhe muss zwischen Vermietung und Verkauf unterschieden werden: Wenn Sie Sie eine Wohnung vermieten, darf die Maklercourtage maximal zwei Nettokaltmieten entsprechen. Beim Verkauf gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung, sondern etablierte Durchschnittswerte, an denen sich viele Makler orientieren. Dabei wird ein gewisser Prozentsatz des Verkaufspreises als Maklerprovision abgerechnet: Angefangen bei mindesten 4,75 Prozent im niedersächsischen Munster, über 5,95 Prozent in beispielsweise Hessen und Bremen, bis hin zu 7,14 Prozent in den meisten Bundesländern. Beträgt der Kaufpreis Ihres Hauses also 400.000 Euro, werden beim höchsten Satz 28.560 Euro Courtage fällig – in Münster hingegen nur 19.000 Euro.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Auch bei der Frage, wer den Makler bezahlen muss, gibt es Unterschiede bei der Vermietung und dem Verkauf.
Bei der Vermietung greift seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip – heißt: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss ihn auch zahlen. Diese Regelung wurde zu Gunsten der Mieter getroffen, die bis dahin in der Regel die volle Courtage übernehmen mussten, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hatte. In den meisten Fällen ist das bis heute der Vermieter, der seit Juni 2015 nun auch die Kosten dafür trägt.
Beim Verkauf von Immobilien war die Bezahlung des Maklers bis Dezember 2020 deutlich freier geregelt: In vielen Bundesländern teilten sich Käufer und Verkäufer die Provision, in anderen war es üblich, dass der Käufer die komplette Courtage oder zumindest den deutlich höheren Anteil übernimmt. Am Ende war es auch immer Verhandlungssache, wie die Maklergebühr aufgeteilt wurde.
Neues Gesetz zur Maklerprovision seit Ende 2020
Im Spätsommer 2018 wurden in der Politik Stimmen laut, dass das Bestellerprinzip auch für Immobilienverkäufe eingeführt oder die Höhe der Provision zumindest streng reglementiert werden sollte – potenzielle Käufer sollten so finanziell entlastet werden. Nach knapp zwei Jahren kam im Mai 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ heraus. Darin wird die sogenannte geteilte Maklerprovision festgelegt: der Besteller des Maklers – also meist der Immobilienverkäufer – muss mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. Das Gesetz trat am 23. Dezember 2020 in Kraft.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Grundsätzlich können Sie die Maklercourtage nicht steuerlich geltend machen – weder als Käufer noch als Verkäufer. Es gibt allerdings Ausnahmen:
- Verkaufen Sie eine Mietimmobilie, um gleich darauf eine neue zu erwerben, können Sie die Provision als Werbungskosten absetzen.
- Kaufen Sie erstmalig eine Immobilie, die Sie anschließend vermieten, gehört die Courtage zu den Gesamtanschaffungskosten, die steuerlich relevant sind.
- Besitzen Sie eine Mietimmobilie und beauftragen einen Makler mit der Suche nach passenden Mietern, zählen auch diese Ausgaben als Werbungskosten.
- Bei beruflich genutztem privatem Wohnraum, beispielsweise einer Dienstwohnung, können Sie die Maklerprovision ebenfalls bei der Steuer angeben.
