Das Doppelhaus – die günstige Alternative zum Einfamilienhaus
Nicht auf den wesentlichen Komfort eines Einfamilienhauses verzichten müssen und Kosten beim Bau sparen: Das ermöglicht ein Doppelhaus, dessen Besonderheit die Trennwand ist. Sie grenzt die beiden zumeist spiegelbildlich identischen Hälften voneinander ab. Darüber hinaus lassen sich noch weitere Vorzüge nennen, es sind aber auch eventuelle Kehrseiten zu berücksichtigen. Um welche es sich dabei konkret handelt, mit welchem finanziellen Aufwand zu rechnen ist und worauf beim Bau oder Erwerb geachtet werden sollte – all das erfahren Sie hier.
Diese Merkmale kennzeichnen das Doppelhaus
Bei einem Doppelhaus lässt sich eigentlich auch von 2 Einfamilienhäusern sprechen. Die Besonderheit besteht darin, dass diese räumlich miteinander verbunden sind – und zwar über eine gemeinsame Haustrennwand. An ihr verläuft zumeist die Grundstücksgrenze. Aus diesem Grund fällt in dem Zusammenhang auch der Begriff der Grenzbebauung. Im Gegensatz zu anderen Immobilienprojekten sind hier die üblichen Abstände aufgehoben. Denkbar ist allerdings ebenso, dass sich die Doppelhaushälften auf einem gemeinsamen Grundstück befinden, das dann als Gemeinschaftseigentum gilt. Außerdem kennzeichnen Doppelhäuser folgende Merkmale:
- 2 separate Eingänge
- Gemeinsamer Dachstuhl oder zumindest gleich großer Anteil am Dach
- Wirksamer Schallschutz zwischen den beiden Hälften
- Zumeist seitliche Verbindung der beiden Doppelhaushälften, alternativ Verbindung an der Rückwand möglich (Back-to-Back-Bauweise)
Häufig sind die beiden Hälften eines Doppelhauses identisch, aber spiegelbildlich konzipiert. Die gleiche Anordnung der Fenster und eine übereinstimmende Fassadenfarbe stellen ebenfalls ein klassisches Merkmal dar. Das gilt jedoch nicht als zwingendes Muss. Denkbar ist es sogar, dass die beiden Doppelhaushälften nicht symmetrisch angeordnet sind. In einem solchen Fall wird von einem einseitigen Anbau gesprochen.
Nicht zu verwechseln ist das Doppelhaus mit dem Zweifamilienhaus. Durch diese Charakteristika unterscheiden sich die beiden Haustypen:
- Das Zweifamilienhaus besitzt in der Regel nur einen Eingang.
- Im Doppelhaus wird nebeneinander oder hintereinander gewohnt.
- Das Wohnen übereinander ist nur beim Zweifamilienhaus möglich.
- Das Zweifamilienhaus bildet ein Ganzes, Doppelhäuser setzen sich aus 2 eigenständigen Hälften zusammen.
Eine Entscheidungshilfe: Vor- und Nachteile eines Doppelhauses
Potenzielle Bauherren oder Immobilienkäufer, die über eine Doppelhaushälfte nachdenken, sollten sich zunächst einen Überblick verschaffen. Als Entscheidungshilfe lohnt sich stets das Abwägen von Vorzügen und eventuellen Nachteilen.
Ein ganz wesentlicher Vorteil sind die Kosten. Hier besteht aus gleich mehreren Gründen Einsparpotenzial. Da die beiden Doppelhaushälften oftmals symmetrisch ausfallen, lässt sich der finanzielle Aufwand bei der Planung sowie beim Bau geringer halten. Die Erdarbeiten werden einmalig für beide Objekte durchgeführt, Erschließungskosten geteilt und Baumaterialien komplett geliefert. Doch nicht nur das: Bei einem gemeinsamen Erwerb von Bauland steuern die Bewohner der beiden Hälften nur ihren jeweiligen Beitrag zum Gesamtpreis bei.
Außerdem bedarf es einer kleineren Fläche, als wenn 2 Einfamilienhäuser entstehen würden, denn das Grundstück ist effizienter nutzbar – immerhin erübrigen sich die sonst üblichen Mindestabstände. Ein geringerer finanzieller Aufwand ergibt sich außerdem für Steuern und Notar. Nicht außer Acht zu lassen sind zudem gewisse Ersparnisse bei den Energiekosten. Durch die geteilte Wand der beiden Doppelhaushälften reduziert sich der Wärmeverlust. Überhaupt besteht die Möglichkeit, eine gemeinsame Heizungs- und Warmwasseranlage mit getrennten Zählern zu verbauen – neben Kosten kann hierbei auch Platz gespart werden. Ausgaben für bestimmte Instandhaltungsarbeiten wie etwa das Dach teilen sich die beiden Parteien nach Abstimmung ebenfalls.
Doppelhäuser sind unter anderem als generationsübergreifendes Wohnkonzept beliebt. So haben Verwandte die Möglichkeit, unmittelbar nebeneinander zu leben, und es besteht dennoch mehr Privatsphäre als bei einem Zweifamilienhaus. Diese räumliche Nähe vermag aber auch einen Nachteil darzustellen. Ein sehr gutes Verhältnis zwischen den beiden Parteien ist unerlässlich. Da es zahlreiche Berührungspunkte gibt, bedeutet das auch Konfliktpotenzial. Kommt es tatsächlich einmal zu Streitigkeiten, sollten diese unbedingt aus der Welt geschaffen werden, ansonsten können sie die Wohnqualität stark belasten.
Eine gute Beziehung zwischen den Bewohnern beider Doppelhaushälften ist unerlässlich – auch unter dem Gesichtspunkt, dass bauliche Veränderungen oder Instandhaltungsmaßnahmen abzusprechen sind. Als kritisch gilt außerdem zu betrachten, dass es oftmals eine bessere und eine benachteiligte Seite gibt. Eine Doppelhaushälfte profitiert womöglich von mehr Sonnenlicht, die andere ist vielleicht einer stärkeren Lärmbelästigung durch Verkehrsgeräusche ausgesetzt. Nicht ganz so simpel gestaltet sich eventuell der Verkauf eines Doppelhauses. Durch das spezielle Wohnkonzept ist die Zielgruppe eingegrenzt. An einem gemeinsamen Grundstück stören sich potenzielle Käufer vielleicht zusätzlich und entscheiden sich letztlich für ein anderes Objekt.
Der Blick auf die Kosten eines Doppelhauses
Ein Doppelhaus setzt sich gewissermaßen aus 2 Einfamilienhäusern zusammen. Hinsichtlich der Kosten ist es aber als günstiger einzuschätzen, als wenn die beiden Objekte separat entstehen würden. Welche Ausgaben ganz konkret anfallen, lässt sich pauschal unmöglich angeben. Zu viele individuelle Faktoren wie die Lage, das Preisniveau vor Ort, die Größe der Immobilien oder auch deren Ausstattung nehmen darauf Einfluss.
Bedeutsam ist obendrein, ob die Entscheidung zugunsten eines Fertig- oder eines Massivhauses getroffen wird. Zweitgenanntes stellt in aller Regel die kostenintensivere Variante dar. Folgende Auskunft mag aber zur groben Orientierung dienen: Bis zu 25 Prozent günstiger als ein freistehendes Einfamilienhaus ist dieser Immobilientyp durchaus. Gründe dafür sind unter anderem folgende:
- Das Grundstück kann zusammen erworben, der Preis dafür geteilt werden.
- Die Grundstücksgröße darf insgesamt geringer ausfallen, da Mindestabstände zum Nachbargrundstück nur einseitig einzuhalten sind.
- Bei gemeinschaftlichem Grundstückserwerb: Steuern, Verwaltungs- und Notarkosten lassen sich teilen.
- Spiegelverkehrt identische Doppelhaushälften reduzieren den Planungsaufwand.
- Baunebenkosten sinken durch gemeinsame Gas- und Wasseranschlüsse.
- Das Dach und die geteilte Wand zahlen beide Parteien gemeinsam.
Die Finanzierung der Immobilie nehmen die Eigentümer der beiden Doppelhaushälften separat vor. Es werden demnach 2 voneinander unabhängige Darlehensverträge geschlossen. Voraussetzung dafür ist die Teilungserklärung, bei der jede Hälfte ein eigenes Blatt im Grundbuch erhält. Zumeist handelt es sich dabei um eine Realteilung. Dieses Prinzip sieht vor, das Grundstück in 2 unabhängige Einheiten aufzugliedern. Baurechtliche Vorgaben können aber dazu führen, dass dies nicht zulässig ist. Dann empfiehlt sich mit der ideellen Teilung eine Alternative. Durch sie wird das Doppelhaus allerdings wie 2 Eigentumswohnungen betrachtet.
Darauf ist beim Bau eines Doppelhauses zu achten
Bevor es zum Bau des Doppelhauses kommt, stellt sich die Frage nach dem Grundstück. Entweder erwerben die beiden Parteien jeweils eine aneinandergrenzende Fläche oder ein gemeinsames Bauland. Bei zweitgenannter Option müsste das Grundstück geteilt werden. Dafür braucht es aber erst die Erlaubnis der Gemeinde. Ob dies realisierbar ist, lässt sich im Vorfeld durch eine Bauvoranfrage beantworten.
Zu klären ist auch die Ausrichtung des Gebäudes. Diese sollte so gewählt werden, dass beide Hälften möglichst gleichermaßen davon profitieren. Zudem will der Verkehrsanschluss berücksichtigt werden, sodass keiner Partei Nachteile entstehen. In diesem Zusammenhang ist zudem an eventuelle Parkflächen zu denken. Pro Wohneinheit können Bauordnungen 2 Stellplätze vorgeben – in die Planung des Doppelhausgrundstücks muss auch dieser Aspekt eingeschlossen werden.
Der Bau selbst unterscheidet sich kaum von dem einer freistehenden Immobilie. Immerhin ist jede Doppelhaushälfte in sich abgeschlossen. Betreut eine Baufirma das gesamte Projekt, errichtet sie die beiden Einheiten entweder parallel oder unmittelbar nacheinander. Weniger wahrscheinlich ist das, wenn 2 verschiedene Anbieter für die Objekte beauftragt werden. Das erweist sich prinzipiell als unproblematisch. Dennoch sollte eine Doppelhaushälfte nicht zu lange ohne Anbau stehen bleiben. Der Grund dafür ist die innenliegende Wand, die nicht wärmegedämmt ist und geschützt werden müsste.
Worauf es beim Kauf eines Doppelhauses ankommt
Denkbar ist der Kauf eines gesamten Doppelhauses oder lediglich einer Doppelhaushälfte. Wer die komplette Anlage erwirbt, plant vermutlich ein gemeinsames Wohnen mit Verwandten oder Freunden. An dieser Stelle braucht sicherlich nicht erwähnt zu werden, dass dieser Entscheidung eine reifliche Überlegung vorausgegangen sein sollte. Die direkte Nachbarschaft erfordert gegenseitiges Verständnis und Toleranz.
Das Doppelhaus selbst bedarf wie jede andere Bestandsimmobilie einer kritischen Prüfung. So lassen sich nicht nur Mängel ausmachen, sondern auch notwendige Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen feststellen. Idealerweise wird dafür ein Gutachter zurate gezogen. Gerade aufgrund der Nähe spielt die Schallisolierung eine wesentliche Rolle. Um nicht von Geräuschen aus dem angrenzenden Haus gestört zu werden, ist auch hierauf zu achten. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Trennwand.
Fazit: Kompromiss zwischen Eigentumswohnung und freistehendem Einfamilienhaus
Das Doppelhaus bringt eine Reihe an Vorteilen mit sich, von denen die Bewohner profitieren, wenn sie sich auch möglicher Kehrseiten bewusst sind. Einen wesentlichen Einfluss darauf hat das Verhältnis zu den Nachbarn. Ist es von Kompromissbereitschaft, Toleranz und Hilfsbereitschaft geprägt, kann ein Doppelhaus die perfekte Immobilie sein.
Wer Freiräume und Rückzugsmöglichkeiten sucht, wird diese nicht in dem Maße vorfinden, wie es bei einem Einfamilienhaus der Fall wäre. Genau zu diesem versteht es sich jedoch als kostengünstigere Alternative. Bis zu 25 Prozent geringer fällt der finanzielle Aufwand aus. Einige Ausgaben teilen sich die Eigentümer der beiden Doppelhaushälften schließlich. Zugleich lassen sich viele Vorteile eines Eigenheims genießen, die eine Eigentumswohnung im Gegensatz dazu nicht bietet. Demzufolge kann hier von einem idealen Kompromiss zwischen Wohnung und freistehendem Einfamilienhaus gesprochen werden.
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