Mietmangel festgestellt – was ist zu tun?
In bestimmten Fällen von Mietmangel sind Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Im Folgenden erfahren Sie, welche Mietmängel es gibt, was Sie als Mieter tun sollten, wenn Sie einen Mangel entdecken, und worauf Sie als Vermieter achten sollten.
Was ist ein Mietmangel?
Laut Paragraf 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) liegt ein Mietmangel vor, wenn der Mieter die überlassene Mietsache nicht wie vorgesehen nutzen kann und ein Mangel besteht, der die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt“.
Darüber hinaus liegt ein Mietmangel nicht nur vor, wenn die eigentliche Mietsache nicht wie vereinbart verwendet werden kann. Auch äußere Einflüsse können unter Umständen einen Mangel rechtfertigen.
Welche Mietmängel gibt es?
Das Gesetz liefert keine klaren Vorgaben, in welchen Fällen es sich um einen Mietmangel handelt, sondern bezieht sich lediglich auf die Nutzbarkeit der Mietsache. Es kommt also immer auf den Einzelfall an. Verschiedene Mängel treten jedoch häufiger auf:
- Feuchtigkeitsprobleme
- Schimmelbildung
- Defekte Heizung
- Defekter Aufzug
- Keine ausreichende Wasserversorgung
- Ungezieferbefall
- Lärmeinwirkungen
Wie gehen Mieter am besten vor, wenn sie einen Mangel feststellen?
Sobald Sie als Mieter einen Mangel bemerken, sind Sie gesetzlich verpflichtet, den Vermieter unverzüglich darüber zu informieren. Aus Beweisgründen sollten Sie den Mangel idealerweise schriftlich melden. Wichtig ist eine genaue Dokumentation des Mangels, aus der hervorgeht, dass es sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handelt. Einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge liegt die Beweislast beim Mieter, dabei dürfen die Anforderungen an die Darlegung des Sachverhalts jedoch nicht überspannt werden (BGH-Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11).
Wann darf die Miete gemindert werden?
Eine Mietminderung dürfen Sie nur vornehmen, wenn eine deutliche Einschränkung der Nutzbarkeit besteht. Bei anderen Mängeln können Sie verlangen, dass der Vermieter Abhilfe schafft – die Miete reduzieren dürfen Sie jedoch nicht.
Nach Angaben des Berliner Mietervereins dürfen Sie nach der Information des Vermieters über den Mietmangel die Miete mindern. Fällt beispielsweise die Heizung in Ihrer Wohnung aus und wird erst nach 3 Wochen repariert, können Sie für diese Zeit die Miete kürzen. Grundsätzlich müssen Sie die Minderung nicht mit dem Vermieter absprechen, dennoch empfiehlt sich eine Kontaktaufnahme, um das Vorgehen abzustimmen und etwaige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden?
Der Betrag, um den Sie die Miete kürzen, ist von der Beeinträchtigung abhängig. Eine genaue Festlegung gibt es nicht, es kommt also stets auf den Einzelfall an. Die Mietervereine veröffentlichen Mietminderungstabellen, die eine grobe Orientierung bieten. Ein Überblick über mögliche Kürzungen aus den Minderungstabellen der Mietervereine:
| Mietmangel | Minderung |
| Defekter Backofen | 2 % |
| Unbenutzbarer Balkon wegen Bauarbeiten im Sommer | 22 % |
| Bauarbeiten mit starker Staubentwicklung | 25 % |
| Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke und den Wänden | 25 % |
| Tropfwasser von der Zimmerdecke mit Durchfeuchtung des Bodenbelags | 30–50 % |
| Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche | 20 % |
| Modriger Geruch, erhebliche Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall | 80 % |
| Ausfall der Heizung in den Monaten September bis Februar | 100 % |
Grundlage für die Berechnung der Kürzung ist verschiedenen Urteilen des Bundesgerichtshofs zufolge die Warmmiete, in der Heiz- und Betriebskosten enthalten sind. Die Kürzung ist begrenzt auf die Tage, an denen der Mangel bestand. Zudem ist die Mietminderung auf die betroffene Wohnfläche umzurechnen, sofern nicht die gesamte Wohnung betroffen ist. Sobald der Mangel behoben ist, besteht kein Recht mehr, die Miete zu mindern.
Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?
Bei kleineren oder vorübergehenden Mängeln besteht kein Recht auf eine Mietminderung. Auch wenn Nachbarn gelegentlich Lärm machen, ist das kein Mietmangel.
Bestand ein Mangel bereits beim Einzug und war dieser Ihnen als Mieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt, gibt es keine Möglichkeit, die Miete zu mindern. Auch wenn Sie offensichtliche Mängel hätten erkennen müssen, steht Ihnen kein Minderungsrecht zu.
Besteht ein Mangel und zahlen Sie die Miete zunächst weiter, können Sie zwar unter Umständen später eine Mietminderung geltend machen, für den verstrichenen Zeitraum die Miete jedoch nicht zurückverlangen.
Welche Folgen hat eine unberechtigte Mietminderung?
Bei einer unberechtigten Mietminderung entsteht ein Zahlungsverzug und der Vermieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen. Der Mieterverein rät daher, sich unbedingt rechtlichen Rat einzuholen. Spätestens bevor Sie mit der Miete für mehr als einen Monat in Rückstand geraten, sollten Sie einen Anwalt kontaktieren, bestenfalls schon bevor Sie die monatlichen Zahlungen kürzen.
Wie können Vermieter sich vor unberechtigten Mietminderungen schützen?
Als Vermieter sollten Sie zunächst prüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist. Kürzt ein Mieter die Mietzahlungen, ohne dass ein Mangel vorliegt, sollten Sie ihm sofort mitteilen, dass Sie die Minderung nicht akzeptieren, und schriftlich widersprechen. Zudem sollten Sie eine Nachzahlung des einbehaltenen Betrags fordern. Reagiert der Mieter nicht, können Sie als Vermieter Klage einreichen und die Zahlung der ausstehenden Beträge fordern. In diesem Fall sollten Sie einen Anwalt einschalten.
Wie können sich Mieter und Vermieter außergerichtlich einigen?
Mit einem Vergleich können beide Parteien die gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden. Idealerweise suchen Mieter und Vermieter das Gespräch, um eine Einigung zu erzielen. Das Ergebnis sollte schriftlich dokumentiert werden, damit es im Nachhinein nicht zu Unklarheiten kommt. Bei einem Vergleich sollten Sie mit einem Rechtsbeistand zusammenarbeiten, der für klare Formulierungen sorgt.
Fazit: Mietmangel berechtigt nicht immer zur Mietminderung
Wer eine Immobilie vermietet oder selbst bewohnt, aber gemeinschaftliches Eigentum mit Nachbarn teilt, ist mit der Beauftragung einer Hausverwaltung gut beraten. Die Verwalter kümmern sich um alle zeitraubenden Aufgaben rund um die Wohnungen, behalten den allgemeinen Zustand im Blick und weisen auf notwendige Reparaturen oder Modernisierungen hin. Sie sind kompetenter Ansprechpartner für Reklamationen oder Fragen der Bewohner und kümmern sich um Dienstleister für Garten, Putzarbeiten oder den winterlichen Räumdienst. Da die Hausverwaltung von den Eigentümern Zugang zu wichtigen Konten erhält, muss sie unbedingt vertrauenswürdig und gut versichert sein.
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