Erbbauzins – was ist das eigentlich?

Für die Nutzung eines Erbbaurechts wird mit dem Erbbauzins eine jährliche Gebühr fällig. Das Grundstück, auf dem die Immobilie des Erbbauberechtigten steht, ist nicht dessen Eigentum. Das Erbbaurecht räumt ihm lediglich das Nutzungsrecht an dem Grundstück ein. Der Erbbauzins ist die Miete oder die Pacht, die dem Grundstückseigentümer zusteht. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie hoch der Erbzins ist, wie die Berechnung erfolgt und was passiert, wenn der Erbbaunehmer keine Zahlungen mehr leistet.

Was ist der Erbzins?

Mit einem Erbbaurecht erteilt der Grundstückseigentümer einem Dritten die Erlaubnis, auf seinem Grundstück eine Immobilie zu errichten. In der Regel haben die Berechtigungen eine Laufzeit von 99 Jahren, grundsätzlich ist die Länge frei verhandelbar. Für die Nutzung hat der Erbbauberechtigte einen jährlichen Zins zu entrichten. Besonders häufig kommt das Erbbaurecht bei kirchlichen Grundstücken vor.

Gut zu wissen: Umgangssprachlich werden die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht synonym verwendet. Aus rechtlicher Sicht gibt es heute nur noch das Erbbaurecht. Ursprünglich handelte es sich bei der Erbpacht um das unbegrenzte Nutzungsrecht an landwirtschaftlichen Flächen. Die Erbpacht geht zurück auf das Lehnswesen im Mittelalter, als Pächter ihrem Lehnsherren Geld und Naturalien für die Bewirtschaftung eines Grundstücks zahlen mussten. Seit 1947 ist die Erbpacht in Deutschland verboten. Im Gegensatz dazu ist ein Erbbaurecht zeitlich begrenzt und räumt die Möglichkeit ein, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten.

Wie hoch ist der Erbzins?

Der Erbbauzins ist frei verhandelbar. Die Höhe des Zinssatzes wird im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben. Gängig ist ein Erbbauzins, der jährlich 2 bis 6 Prozent des Grundstückswertes inklusive Erschließungskosten beträgt. In Süddeutschland berechnen nach Angaben des Deutschen Erbbaurechtsverbandes die meisten Erbbaurechtsgeber den Erbzins allerdings ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten und setzen bei der Kalkulation den reinen Bodenwert an.

Im Vertrag wird meist eine Wertsicherungsklausel festgehalten. Das heißt, es wird eine regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses vereinbart. Üblich ist eine Erhöhung, die sich an der Entwicklung des Verbrauchspreisindexes orientiert. Nach den Regelungen des Erbbaurechtsgesetzes ist bei Wohnimmobilien alle 3 Jahre eine Erhöhung zulässig. Die meisten Verträge sehen eine Anpassung nach 5 Jahren vor.

Damit der Erbbaurechtsgeber den Zins nicht willkürlich erhöhen kann, gibt es laut Paragraf 9a Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) eine gesetzliche Kappungsgrenze, nach der die Erhöhung des Zinses den Mittelwert aus Bruttolohn- und Lebenshaltungskostensteigerung in einem bestimmten Zeitraum nicht übersteigen darf. Insbesondere bei einer höheren Inflationsrate sind Erbbauberechtigte dadurch vor zu hohen Kosten geschützt.

Wie wird der Erbbauzins berechnet?

Als Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses dient der Grundstückswert:

Grundstückswert	100.000 €	100.000 €	100.000 €	100.000 €
Erbbauzins	3 %	4 % p.a.	5 % p.a.	6 %
Jährlicher Betrag	3.000 €	4.000 €	5.000 €	6.000 €
Monatlicher Betrag	250 €	333,33 €	416,67 €	500 €

Die Tabelle zeigt, dass Sie den Erbzins bei der monatlichen Budgetplanung nicht vernachlässigen sollten. Der Zins wird zusätzlich zur monatlichen Kreditrate fällig. Gerade wenn der Erbbaurechtsvertrag Anpassungsmöglichkeiten vorsieht, sollten Sie das in Ihre Finanzkalkulation einbeziehen.

Kirchen gewähren oftmals jungen Familien besondere Konditionen bei Erbbaurechten und unterstützen so die Möglichkeit, Eigentum zu bilden.

Ist der Erbbauzins steuerlich absetzbar?

Die Erbbauzinsen spielen steuerlich eine Rolle: Wer eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht vermietet oder gewerblich nutzt, kann sie als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Bei einer eigengenutzten Immobilie bleiben die Ausgaben für das Erbbaurecht unberücksichtigt.

Gut zu wissen: Die Kosten sind nicht umlagefähig, das heißt, der Vermieter kann den Mietern die Erbbauzinsen nicht als Nebenkosten in Rechnung stellen. Sie zählen also zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Grundstückseigentümer, die Erbbauzinsen erhalten, müssen diese Einnahmen versteuern.

Was passiert, wenn der Erbbauberechtigte keine Zahlungen mehr leistet?

Kommt der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen nicht nach, sehen die meisten Verträge eine sogenannte Heimfall-Regelung vor: Demnach wird das Erbbaurecht an den Rechtsinhaber zurückübertragen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Insolvenz des Erbbauberechtigten
• Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts
• Zahlungsrückstand des Erbbauzinses von mehr als 2 Jahren

In diesem Fall hat der Erbbaurechtsgeber einen schuldrechtlichen Anspruch auf die Rückübertragung. Die Immobilie geht nun nicht einfach auf den Grundstückseigentümer über, vielmehr ist eine angemessene Entschädigung für das Gebäude zu zahlen. Viele Verträge sehen eine feste Entschädigungsleistung für den Heimfall vor.

Fazit: Erbbauzins als Kostenfaktor bei der Baufinanzierung berücksichtigen

Wer sich für ein Erbbaurecht entscheidet, muss kein eigenes Grundstück kaufen und reduziert damit die Gesamtkosten seines Vorhabens. Für die Nutzung des Grunds wird jedoch mit dem Erbbauzins ein jährliches Entgelt fällig, das Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigen sollten. Durch die Wertsicherungsklausel erhält der Erbbaurechtsgeber die Möglichkeit, den Erbbauzins an die aktuelle Preissituation anzupassen.

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